0

Покупка квартиры: документы и оформление

Покупка квартиры - проверить документыПокупка квартиры — процесс нервный, хоть и нетрудный. За последние годы государство значительно упростило процедуру оформления перехода права собственности, исчезли очереди в Росреестр (я даже помню время, когда нужно было в 5 утра записаться в очередь на листочек), однако риски, связанные с покупкой квартиры как были — так и остались.

Почему? Потому что покупатели не проверяют документы, излишне доверяют риэлтору, полагая, что он все проверит и так далее. Ниже я постараюсь максимально подробно описать процесс покупки квартиры, ее оформление в собственность, сбор и проверку документов.

Покупка квартиры: документы

В первую очередь проверяем документы на квартиру, а также паспорт продавца. Это необходимо делать ДО заключения предварительного договора и передачи задатка. Какие документы запросить?

  • договор, на основании которого собственник владеет недвижимостью — купли продажи, дарения, мены. Во времена СССР договор мены был распространенным основанием приобретения жилья. Либо вместо договора может быть свидетельство о вступлении в наследство, договор (акт) о приватизации, решение суда, брачный договор, соглашение о разделе имущества, выделении доли
  • свидетельство о регистрации (учитываем, что свидетельства отменены с 2017г.)
  • выписка из ЕГРН (если объект зарегистрирован в БТИ — то в выписке из ЕГРН сведений о нем не будет)
  • кадастровый паспорт (или хотя бы выяснить кадастровый номер). Если объект не стоит на кадастровом учете в Росреестре — переход права собственности невозможен, сначала необходимо будет зарегистрировать квартиру в кадастре. В большинстве случаев все квартиры/дома, зарегистрированные в БТИ, были поставлены на кадастровый учет автоматически, однако проверять все равно нужно — бывает всякое.
  • справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту
  • справка о зарегистрированных лицах в квартире

Информацию о кадастровом учете, кадастровой стоимости квартиры, наличии обременений, общую площадь, статус можно получить бесплатно на сайте Росреестра (ссылка выше). Однако необходимо учитывать, что базы Росреестра обновляются не ежесекундно — раз в 2-3 недели. Следовательно, обременение на квартиру может не отображаться — а по факту быть.

Информацию о собственнике недвижимости, сделках, совершенных ранее с объектом (квартирой), можно получить в Росреестре при условии уплаты госпошлины — то есть НЕ бесплатно.

Договор внимательно изучаем, особенно, если с даты приобретения недвижимости не прошло 3 года — это срок исковой давности для оспаривания сделки. Но в ряде случаев, пропущенный срок исковой давности может быть восстановлен судом (в основания вдаваться не буду), поэтому идеальной покупкой будет вариант, если продавец владеет квартирой более 10 лет (предельный срок давности).

На что обратить внимание в договоре продавца (собственника квартиры)?

Речь идет о договоре, на основании которого собственник недвижимости приобрел квартиру. Смотрим, в первую очередь, использовались ли при оплате средства материнского капитала и если да — были ли выделены на детей доли в квартире, есть  ли согласие опеки на продажу квартиры. Если доли не выделялись — я бы от такой сделки отказалась, так как она может быть оспорена по иску прокуратуры.

Если квартира оформлена в собственность на основании свидетельства о наследстве — узнаем подробно сколько было наследников и так далее, особенно, как я уже сказала, если срок владения составляет менее 3 лет, иначе другой, обиженный наследник может оспорить сделку.

Если квартира была приватизирована — узнайте кто отказывался от приватизации из членов семьи, где они сейчас проживают и есть ли у них свое жилье. Потому что по закону лицо, отказавшееся от приватизации, имеет право ПОЖИЗНЕННОГО проживания в квартире, понятно, чем это грозит?

Были ли на момент предыдущей сделки зарегистрированные лица в квартире и когда (добровольно или нет?) сняты с учета.

Находится ли продавец в браке и является квартира совместно нажитым имуществом? Возможно недавно продавец развелся и продает квартиру без согласия бывшего супруга?

Кстати, согласие супруга на продажу квартиры больше не является обязательным документом, который подается в Росреестр. Государственный орган зарегистрирует переход права собственности с отметкой об отсутствии необходимого согласия на продажу третьего лица. Что это означает? Что сделка будет является оспоримой, следовательно, согласие обязательно необходимо запрашивать!

Есть и другие нюансы, их много — просто невозможно все перечислять, да и нужно ли? Например, был ли предыдущий продавец в браке и давал ли супруг согласие на сделку, по доверенности продавец  действовал или нет, были ли судебные споры в отношении квартиры, расчет по предыдущей сделке произведен полностью и есть ли документы, подтверждающее это.

Документы лучше смотреть дома, в тишине или на улице — не в присутствии продавца и/или риэлтора — так вы не упустите ни одной детали.

Не помешает поговорить с соседями — порой они могут многое рассказать о семье продавца, наличии конфликтов и даже психическом заболевании, которое вы не определите сами. Поэтому, как бы это смешно не звучало — по возрастным продавцам (которым более 60 — 70 лет) неплохо бы запросить справку от психиатра об отсутствии психическим заболеваний — если продавец заинтересован в сделке он ее без проблем предоставит, тем более делается она за 5 минут. Иначе, риски объяснять не нужно — сделка, совершенная недееспособным лицом, оспаривается в суде.

Понимаю, как выглядит подобная просьба о запросе справки, поэтому действовать нужно, разумеется, максимально корректно. Как вариант — попросите у продавца копию водительского удостоверения, проверьте его на сайте ГИБДД — если удостоверение подлинное, продавец прав не лишен — справку от психиатра можно не просить, потому что при получении водительских прав она предоставлялась в автоинспекцию. Но если права уже старые — лучше все же справку запросить.

Проверка продавца и покупка квартирыКак проверить продавца недвижимости

И вообще зачем это делать? Чтобы убедиться в том, что

  • перед вами собственник недвижимости, а не его родственник или друг;
  • перед вами не должник по исполнительному производству;
  • перед вами не банкрот;
  • в отношении продавца нет судебных имущественных споров или спора по разделу имущества.

По первому пункту — проверяем паспорт, срок его действия,  сличаем фотографию На сайте МВД есть сервис по проверке паспортов и несмотря на то, что МВД предупреждает, что информация не является юридически значимой — нахождение в списке паспорта вашего продавца является достаточным основанием отказаться от сделки.

Проверяем продавца в базе данных исполнительных производств. Если в отношении продавца квартиры открыты исполнительные производства на большие суммы, примерно равные стоимости квартиры — я рекомендую отказаться от сделки, так как ее может оспорить взыскатель по исполнительному производству.

Проверяем продавца в картотеке Арбитражных дел на наличие поданного заявления на банкротство, а также уже возбужденной процедуры банкротства физ лица. Важно это делать именно на сайте Арбитража, а не на Федресурсе, куда информация лишь попадает после признания должника банкротом, да и то с существенным запозданием. Если продавец подал заявление на банкротство — от сделки нужно отказаться! Она однозначно будет оспорена в рамках процедуры! И что самое неприятное — в рамках процедуры банкротства оспариваются сделки, совершенные должником за последние 3 года. Поэтому, если на сайте ФССП вы видите, что в отношении продавца есть исполнительные производства даже на небольшие суммы — значит что то не так, почему он не гасит долг? нет денег? Вывод — возможно, грядет банкротство и должник умышленно не закрывал долги.

Если продавец действует по доверенности

От такой сделки лучше всего ОТКАЗАТЬСЯ, потому что она несет большие риски, причем по разным основаниям, начиная от простой технической ошибки, допущенной нотариусом в тексте, заканчивая поддельным паспортом, подписью и так далее. Или вот еще как может быть — сегодня в 12 часов дня вы подписывается договор с продавцом о покупке квартиры или передаете ему деньги. И сегодня же, но в 9 утра, доверенность была отозвана продавцом (проверить подлинность доверенности, ее отзыв можно в реестре нотариата). Повторюсь — рисков очень много, поэтому либо выясняем почему продавец действует по доверенности, созваниваемся с ним, или отказываемся от покупки квартиры.

И еще — у продавца в Росреестре вполне может стоять запрет на регистрационные действия без его личного участия, о котором он мог попросту забыть, тогда представитель по доверенности не сможет подать заявление о переходе права собственности в Росреестр.

Конечно, не каждый продавец предоставит всю информацию по квартире, многие копии могут быть утеряны. Верить на слово в таком случае или нет  — каждый сам решает, но если собственник торопит события, говорит о других покупателях, дает скидку на квартиру — это повод как минимум призадуматься о необходимости покупки.

Кстати, когда продавец вам передаст справку об отсутствии задолженности от эксплуатирующей организации — запросите у него отдельно справку об отсутствии долга за капитальный ремонт. Потому что задолженность по данной услуге переходит на покупателя и следует судьбе квартиры.

Договор

Договор купли продажи квартиры может быть составлен сторонами самостоятельно, юристом, агентствам недвижимости или нотариусом, однако кто лучше? Конечно мне хочется написать — обращайтесь ко мне, но и нотариус и агентство недвижимости, думаю справятся с этой задачей хорошо. По цене — дороже всех возьмет нотариус (0.5 % от цены договора, но не более 30 тыс рублей — это только госпошлина, плюс оплата тех. работ — произвольна).

Кто бы не составлял ваш договор — проверять все вплоть до последней точки нужно самому. До составления основного договора стороны подписывают, как правило, договор задатка или предварительный договор. В нем они выражают свое намерение заключить сделку в будущем, покупатель передает задаток (50 — 100 тыс).

Очень очень важно договор задатка составить максимально подробно, можно указывать даже какие обои на стенах — не помешает. Если есть зарегистрированные лица в квартире — прописать срок их снятия с учета. Да, в случае, если они не выпишутся, новый собственник без проблем их потом выпишет — но это все время и деньги.

Необходимо различать и ПОНИМАТЬ разницу между договором задатка и обычным договором аванса — тут разница в последствиях и уровне ответственности сторон в случае расторжения договора.

На основании предварительного договора купли продажи (задатка) покупатель имеет право зарегистрировать обременение на квартиру в Росреестре, чтобы исключить риск ее продажи другому лицу (если срок между предварительным и основным договором будет длительный).

Договор и покупка квартиры - как составить правильно?

Не забываем, что сделки с долями требуют обязательного нотариального удостоверения, однако выделение долей детям теперь не нужно удостоверять у нотариуса. Доли необходимо выделять детям в случае оплаты части стоимости квартиры средствами материнского капитала и ранее родители должны были заплатить нотариусу немаленькую сумму. Теперь соглашение можно составить самостоятельно и подать его в Росреестр, оплатив только госпошлину.

А если квартира (дом) не зарегистрирована в Росреестре? Такое бывает, когда право собственности удостоверялось печатью БТИ на договорах. Это не страшно и перед продажей (или одновременно). Продавец должен подать в Росреестр заявление о регистрации права собственности (лучше заранее дабы исключить возможные проблемы).

Покупка недвижимости: передача денег

Пожалуй, это главный вопрос, который вызывает беспокойство у всех покупателей и продавцов. Особенно, если в сделке участвуют средства материнского капитала. Как передавать деньги? Здесь нужно учитывать интересы обеих сторон — что хочет покупатель может не устроить продавца и наоборот.

Перечислю основные способы:

  • наличные деньги по расписке (акту приема передачи)
  • перечисление на счет продавца
  • открытие аккредитива в банке,
  • ячейка в сейфе
  • безопасная сделка Сбербанка.

Как передавать деньги, покупка квартиры, оформлениеПро аккредитив почитайте условия у Сбербанка. Простыми словами — продавец получит деньги только после предоставления документов, подтверждающих переход права собственности на покупателя.

По ипотечным квартирам Сбербанк использует сервис безопасная сделка, по смыслу тоже самое, что и аккредитив.

Плюсы при использовании ячейки банка или аккредитива объяснять не нужно, но все же минусы есть и судя по отзывам на сайте банки. ру — ситуация типична для всех регионов — это волокита, когда банк перечисляет деньги продавцу невовремя. Если продавец спешит, деньги необходимо для покупки квартиры — нужно сто раз подумать использовать ли банк в качестве посредника или нет.

Что касается перевода денежных средств на счет продавца — вроде бы все хорошо, какие могут быть риски? Однако они, а точнее он есть — отправитель денег может отозвать платеж, банк может его заморозить по разным основаниям.

Передача наличных денежных средств — старый дедовский способ. Но! Очень важно составить расписку правильно. В идеале — акт приема передачи денежных средств. Привлечь двух свидетелей. Неправильно составленные расписки можно оспорить в суде.

Продавец просить занизить цену в договоре  — соглашаться или нет? Дело ваше, но в случае расторжения договора или признания его недействительным продавец вернет вам сумму, указанную в договоре. И даже дополнительно составленная расписка может не помочь, у меня был как раз подобный спор, когда удалось оспорить расписку, составленную в счет стоимости дома. Иногда риэлторы составляют отдельно от договора купли продажи недвидимости акт приема передачи «неотделимых улучшений», стоимость которых будет равна размеру заниженной цены договора. Но и это не спасет, в случае судебных споров, более того — как бы не пришлось потом эти якобы «улучшения» возвращать.

Покупка квартиры - оформление

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.