1

Новые риски при покупке недвижимости или как законодатель все усложнил, а КС защитил

Недавно Правительством было утверждены изменения в Положение о паспорте гражданина РФ — штамп о браке и о детях теперь становится необязательным!

Чем это грозит? Ну конечно — увеличиваются риски при покупке недвижимости (автомобиля). Потому что убедиться в отсутствии брака только по штампу в паспорте будет невозможно.

Нет штампа о браке и детях

Да, если сделка оформляется через нотариуса — он посмотрит в реестре. Но, нотариус берет не мало за свои услуги (минимум 20 тыс) и при этом — база данных ЗАГС все еще работает в тестовом режиме, ее достоверность под сомнением.

В реестре могут отсутствовать сведения о браке по разным причинам (что признается даже Минфином). Или система будет «висеть» (что постоянно происходит), а нотариус не захочет ждать. Или еще что нибудь случится — электронная база это не бумажный документ.

Кстати, как пишут многие информационные сайты — реестр ЗАГС до сих пор не является единым и многие отдаленные органы записи актов гражданского состояния либо не подключены к системе, либо не подают сведения.

В дальнейшем, уверена, все наладится, и система будет работать как Росреестр или база ФНС — быстро и четко (условно).

Не понятно зачем законодатель решил избавиться от штампа — возможно таким образом готовится планомерный переход к электронным паспортам? Сейчас уберем штамп о браке и детях. Потом о регистрации по месту жительства. Потом все остальное и далее электронная карточка или чип.

Если стороны сделки не захотят обращаться к нотариусу- тратить лишний раз деньги, как им убедиться в том, что продавец не женат или не был женат при покупке продаваемого сейчас имущества?

Продавцу необходимо через Госуслуги или МФЦ запросить справку об отсутствии регистрации брака (либо непосредственно в ЗАГС, что будет быстрее).

КС защищает добросовестных приобретателей

что конечно же хорошо, для приобретателя имущества. Но плохо для супругов/бывших супругов — учитывая, что штамп в паспорте теперь необязателен.

Вкратце суть дела (постановление КС от 13.07.2021г.)  — бывший муж продал квартиру, являющейся совместной собственностью.

Жена подала в суд и забрала в свою пользу у конечного (не первого) покупателя 1/2 доли квартиры. Она не знала о продаже (как видно, такие ошибки в сделках были и ранее, а теперь, когда штампы отменили — исков от супругов/бывших супругов станет больше).

Суд иск удовлетворил, все вышестоящие инстанции оставили решение в силе. Покупатель пояснял, что прошел срок исковой давности и он добросовестный приобретатель жилья. Но суды его доводы не услышали.

Тогда он решил обратиться в КС за защитой своих прав. И Конституционный суд отменил судебные акты.

На сколько я помню впервые в практике суд пришел к выводу, что бывший супруг по сути сам виноват, что квартира выбыла из его владения.

Потому что:

  • не интересовался судьбой квартиры, хотя как собственник несет за нее бремя ответственности
  • не внес сведения о себе в ЕГРН как сособственнике (закон позволят участнику совместной собственности внести о себе сведения в реестр недвижимости, то есть это его право, но не обязанность, в связи с чем Росреестр не беспокоится о супругах, не приостанавливает сделки и данные о них вносит только по желанию)
  • не предпринял своевременно меры к разделу имущества
  • поведение бывшего супруга не является разумным и осмотрительным

Суд посчитал, что добросовестный приобретатель, положившийся на данные из ЕГРН, не должен нести негативные последствия из-за медлительности бывшей супруги, не интересовавшийся своим имуществом.

По мнению КС у покупателя было меньше возможности оценить все риски при покупке недвижимости, чем у бывшего супруга. Истица не лишена возможности предъявить денежные требования к бывшему супруг, посчитал КС.

Иными словами, судитесь бывшие супруги друг с другом, а покупателя оставьте в покое, сказал суд.

Вот такое постановление.

Бывшим супругам нельзя расслабляться после развода — лучше сразу поделить имущество.

Интересно, что КС основывает постановление на том, что в сведениях ЕГРН записи о супруге не было — и покупатель полагался на эти данные, что является правильным.

О том, что проверить брак, при желании, можно было через запрос от продавца в ЗАГС, суд ничего не говорит. Следовательно, данные ЕГРН превалируют над справкой из ЗАГСа. Из чего следует какой вывод?

Правильно — что супругу, на которого недвижимость не зарегистрирована, следует внести данные о себе в ЕГРН.

Учитывая, что штампы в паспорте отныне не обязательны — возможность лишиться доли в квартире увеличивается. Как и для добросовестного приобретателя возросли риски при покупке недвижимости.

Как проверить квартиру перед покупкой я написала в этой статье, а про земельный участок — в этой.

Риски при покупке имущества

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Один комментарий
  1. Очень ценное, справедливое и своевременное Постановление КС!