0

Проверить земельный участок перед покупкой

Как то я уже писала статью о том, что необходимо проверить перед покупкой квартиры. Многие сведения из нее, особенно в части проверки продавца — актуальны и для сделки по приобретению земельного участка.

Однако покупка участка имеет ряд своих нюансов.

Земельный участок: какие данные проверить?

Во-первых, убедиться в наличии следующих сведений в ЕГРН — кадастровый номер; адрес; площадь и описание местоположения участка; сведения о кадастровой стоимости; информация о категории земельного участка и его виде разрешенного использования.

Отсутствие кадастрового номера свидетельствует о том, что участок не зарегистрирован в Росреестре и продать его нельзя (сначала нужно поставить на учет).

Поставить на кадастровый учет участок недолго, если у продавца есть документы, подтверждающие выделение участка в пользование. А если их нет — только через суд. Да и то, по приобретательной давности не всегда получается зарегистрировать право собственности. Практика разная.

Отсутствие сведений в ЕГРН о местоположении земельного участка говорит о том, что межевание не проводилось — это не проблема, такой участок покупать МОЖНО, однако нужно понимать, что при межевании с большой вероятностью выявится наложение границ и реестровая ошибка.

Иногда наложение границ может достигать 20-30 метров, что существенно влияет на стоимость участка, например, покупатель платит исходя из стоимости за 1 кв.м., а уменьшение площади на 30 метров — значительно. Будет по факту значительная переплата.

Что делать, если нет межевания, а земельный участок подходит? Конечно же торговаться и сбивать цену.

Указание в ЕГРН площади участка с погрешностью (+/-) предполагает, что размеры были измерены не точно и в будущем, при точном замере, площадь земельного участка изменится.

Если же межевание проводилось — нужно проверить согласовывались ли границы с соседями (в заключении о меджевании это указывается). Если подписей соседей по участку в акте согласования границ нет — наверняка есть спор по границам участка.

Когда спора нет соседи без проблем акт подписывают.

Этап проверки продавца, его документов и долгов подробно описан в этой статье — рекомендую прочитать, там много важных пунктов.

Вкратце — важно проверить на каком основании продавец владеет участком, не являлся ли участок предметом судебного спора или совместной собственностью, какой срок владения участком, есть ли против продавца иски на большие денежные суммы, долг в исполнительном производстве или начатая процедура банкротства.

Если есть — это не страшно (за исключением процедуры банкротства, при наличии которой от сделки нужно отказаться), однако документы нужно составлять внимательно, дабы сделка не была оспорена.

Если хочется проверить земельный участок очень тщательно — можно запросить градостроительный план и правила землепользования.

Из них можно узнать каковы  допустимые виды разрешенного использования земельного участка, максимальные размеры, максимальная высота объектов капитального строительства, коэффициент застройки территории, минимальное количество машино-мест, наличие охранных зон (водоохранная, прибрежная защитная полоса, зона охраны инженерных объектов).

Если рядом с участок находится зона с особыми условиями —  нужно пузнать ее удаленность и возможность строительства дома рядом с такой «зоной».

Еще лучше — запросить у администрации информацию о наличии рядом с участком инфрастуктуры, защищаемой охранной зоной отчуждения, т.к. в градостроительном плане этой информации может не быть (с 2017 года статус этого документа изменился).

Про задаток или аванс я ранее также писала — нужно различать, это не одно и тоже. Деньги за участок лучше перечислять безналичным путем, если же передаёте наличными — обязательно правильно составляйте расписку.

Фраза в договоре «деньги получены продавцом до подписания договора» легко оспаривается и не подтверждает передачу денег.

Читайте также новые риски при покупке недвижимости Проверить земельный участок      

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.