26

Изменения в 214 ФЗ О долевом участии с 2017 года

Рубрика: ДДУ, застройщик, ЖСК

Изменения в 214 закон с 2017 годаВ закон 214 ФЗ, регулирующий долевое строительство, в 2017 году вступают в силу существенные изменения, о которых каждому дольщику следует знать. Что это за изменения и как они могут повлиять на правоотношения сторон в моей статье ниже.

Сам закон, которым были приняты поправки, можно скачать здесь.

Основные изменения в ФЗ 214 или что будет с 2017 года?

Отныне расторгнуть договор по собственному желанию (ст. 32 ЗЗПП), без нарушений застройщиком сроков строительства и\или других условий договора будет нельзя. Ранее про данную возможность я писала здесь.  Я думаю, что данное условие существенно не повлияет на права дольщиков, ведь если квартира строится — то и расторгать договор смысла нет. С другой стороны — защитит застройщика от потребительского экстремизма, который имеет место быть.

С другой стороны законодатель дополнил такое понятие, как существенное изменение проектной документации, которое является основанием для расторжения ДДУ через суд. Раньше эту существенность должен был доказать дольщик и следует сказать, что практика в целом была отрицательная по таким расторжениям.

Теперь же существенным отклонением будет в том числе (а не исключительно) отклонение в площади квартиры более чем на 5 процентов. Как видно отклонение в размере ДО 5% является допустимым, если данное условие будет предусмотрено договором.

Оплата по договору долевого участия теперь может производиться исключительно ПОСЛЕ государственной регистрации договора. Застройщик не имеет право принять от вас деньги, если ваш договор не зарегистрирован. Ранее в 90% случаев из 100 застройщик мог начать принимать деньги еще на стадии согласования проектной документации, без разрешения на строительство и т.п.

Как теперь будет? Думаю также, ведь доверчивых дольщиков, готовых отдать деньги первому, кто покажет красивую картинку «нового микрорайона в экологически чистом месте» и поверившему красивой рекламе, еще много. Бывает я на консультации спрашиваю — перед тем как отдать деньги вы проверили документы, как вы договор вообще подписывали? Заключали через агентов, застройщика в глаза не видели, как и его документы — что тут скажешь и как поможешь «обманутому» дольщику? Пенять не на кого, да и государство в таком случае в реестр дольщиков требование не включит.

Предполагаю, что в обход требований закона о приеме денег после регистрации договора застройщик придумает схему с задаком, авансом или займом — не знаю, практика покажет. Соглашаться или нет — это дело дольщика.

Застройщик должен иметь собственный сайт в сети интернет, зарегистрированный на ЗАСТРОЙЩИКА или его поручителя. Если ваш застройщик входит в группу застройщиков или является спутником другой фирмы-застройщика он все равно должен иметь свое доменное имя и свой сайт.

На сайте в ОБЯЗАТЕЛЬНОМ порядке должны размещаться подлежащие раскрытию документы, а также проект ДДУ и  фото стройки — вывешиваются текущие фотографии объекта, обновляемые каждый месяц.

Документы размещаются в течение 5 дней с даты их получения застройщиком или изменения. При несоответствии сайта нормам закона застройщик может быть привлечен к ответственности по ст. 14,28  КоАП по заявлению дольщика.

Размер уставного капитала застройщика теперь будет зависеть от размера строящегося объекта, к примеру, при площади дома 1500 кв.м. он должен составлять не менее 2500 млн. рублей. Теперь фирма-спутник, имеющая капитал в 10 тыс рублей (да и тот не оплаченный) не сможет заключать договор по 214 ФЗ — что уже радует.

Увеличение капитала возможно хоть в какой то степени защитит права дольщиков при банкротстве застройщика. Если размер капитала не соответствует требованиям — застройщик НЕ ИМЕЕТ право строить дом и принимать от дольщика деньги — это важно понять КАЖДОМУ дольщику, бремя понимания закона и своих прав лежит на вас, законодатель и контролирующие органы не могут выявлять своевременно всех мошенников.

Также введены

дополнительные требования к застройщику:

  • застройщик должен быть внесен в единый реестр застройщиков;
  • в реестре недобросовестных поставщиков (223-ФЗ и 44-ФЗ) ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
  • в реестре недобросовестных участников аукциона по продаже земельного участка ваш застройщик должен ОТСУТСТВОВАТЬ;
  • у застройщика отсутствует НЕДОИМКА по налогам и сборам в размере более чем 25 % от активов застройщика по данным отчетности.

Договор долевого участия должен соответствовать проекту и содержать в себе подробный план объекта и ПОДРОБНЕЙШЕЕ описание будущей квартиры, включая материал стен.

Одним из самых важных, на мой взгляд, нововведений в 214 ФЗ является следующее. Если застройщик нарушает срок устранения недостатков в квартире дольщика он уплатит неустойку в размере 1% от стоимости расходов. Ранее застройщик мог «кормить завтраками» месяцами и дольщику приходилось обращаться в суд за взысканием стоимости ремонта (только стоимости, без неустойки — ответственности застройщика).

Расширены полномочия контролирующего деятельность застройщиков органа —  теперь он может осуществлять проверку ЖСК. Подробнее про проверки и полномочия государственного органа в отношении ЖСК можно прочитать в ст. 123.2 ЖК РФ.

Законодателем введена в закон возможность создания компенсационного фонда (являющегося дополнительной мерой защиты прав дольщиков), а также работы застройщика через так называемые эскроу счета — когда деньги дольщика хранятся на счете банка, а после передачи квартиры — перечисляются застройщику. При этом сам дом будет строиться за счет кредитных средств банка, в котором открыт эскроу-счет. Захотят ли застройщики работать по схеме эскроу счета — не знаю, думаю норма будет не работающая, учитывая, что процент по кредиту может быть очень большим, а цена по договору участия не изменится.

И еще: теперь при передаче квартиры застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением. Использование помещения в нарушение инструкции является основанием для освобождения застройщика от устранения недостатков квартиры.

Адвокат Дона Демина Наталья

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

26 Комментарии

  1. Добрый день! ДДУ заключен в ноябре 2016 года. Площадь квартиры указана с учетом площади лоджии с коэф. 1. Дом еще не сдан, сроки сдачи перенесены. Доп соглашение еще не заключено. Можем ли мы потребовать перерасчет с учетом понижающего коэффициента лоджии? Из-за переноса сроков можем ли мы потребовать компенсацию и о какой сумме может идти речь, исходя из практики?

  2. Добрый день, прошу пояснить, необходимо ли прилагать инструкцию при регистрации права на квартиры к акту передачи после 01.01.2017г., если договор о долевом участии зарегистрирован в 2016году?

    • полагаю — да, каких либо оговорок законодатель не дал — следовательно закон распространяется на всех с 2017 года. Требования по инструкции для МКД не новы и существуют уже 10 лет (Приказ Минрегиона РФ от 01.06.2007 N 45)

  3. Здравствуйте, распространяется ли действие поправки об отмене права дольщика на одностороннее расторжение договора, если договор ДДУ заключен в 2015 году?

  4. ЗДРАВСТВУЙТЕ! ГДЕ МОЖНО ПОСМОТРЕТЬ НОВЫЕ ПРАВИЛА ПОДГОТОВКИ ДОКУМЕНТОВ,ФОТО,ДЛЯ ПОДАЧИ ИСКА О НЕУСТОЙКЕ?ВСЁ ПОДРОБНО,,С ЧЕГО НАЧАТЬ,И Т.Д

    • в плане подачи иска ничего не изменилось, по неустойке статья здесь, формы и образцы я не публикую, где посмотреть — не знаю, в интернете наверно есть

  5. Здравствуйте, Наталья. Ознакомилась с Вашей статьёй. Не могу найти где прописано, что застройщик обязан приложить к акту приема передачи инструкцию по эксплуатации помещением. Подскажите пожалуйста, чем это регламентируется.

  6. здравствуйте,действуют ли поправки ,если договор заключен в 2015 году а акт приемки-передачи подписан 16.01.2017.У нас спорный вопрос по поводу переплаченных метров лоджии.Будут ли при перерасчете применены пониженные коэффициенты обязательные после внесения поправок?Спасибо

    • я не поняла при чем тут понижающий коэффициент и передача квартиры меньшей площади? У вас цена договора уже давно определена, на вас поправки не распространяются

  7. Добрый день!
    Если регистрируем первые ДДУ до 1.02.17 появляется ли необходимость вносить 1% в компенсационный фонд? Если «Да», то куда вносить, если реквизитов нет.

  8. Добрый день!
    Скажите пожалуйста, возможно ли отменить регистрацию договора? Договор был отпавлен на регистрацию в Росреестр совсем недавно и вероятно еще не зарегистрирован. Если да, то каким образом можно это сделать?

  9. Добрый день!
    Подскажите, пожалуйста, распространяются ли действия поправок ФЗ-214 с 01.01.2017г. на объекты, строительство которых началось в 2016 г. (разрешение на строительство 2016г., первый ДДУ также был зарегистрирован в 2016г.)?
    Спасибо!

  10. Здравствуйте! Скажите пожалуйста, срок сдачи квартиры пО ДДУ был 1.04.2016, застройщик просрочил на 9 мес, претензию застройщик получит уже в 2017, и следом иск, выплатит ли он мне неустойку, если сильно затягивает дела, и планирует сдать дом уже к марту 2017? В квартире есть недочеты, и не установлены счетчики тепла, как обещано в договоре. Уверена, будет требовать подписать акт как можно быстрее.

    • Здравствуйте, не понятно какое отношение ваш вопрос имеет к данной статье? Порядок взыскания и уплаты неустойки никак не изменился. Если есть недочеты — нужно составлять мотивированный отказ, а не просто уклоняться от подписания акта (это не в ваших интересах)

  11. Добрый день! Подскажите, пожалуйста, если мы направили уведомление застройщику письмо 13.12.16 об одностороннем расторжении дду по ст. 32 о зпп без вины застройщика, наш договор уже считается расторгнутым и в суде новая редакция, которая вступит с 01.01.16 не будет учитываться? Заранее спасибо.

      • Добрый вечер, Наталья. Но застройщик так не считает и пишет в ответе, что одностороннее расторжение неприменимо в настоящих правоотношениях и ДДУ будет расторгнут после гос.регистрации соглашения о расторжении, которое предлагает с ним заключить.Вопрос — иск в суд подавать только на возврат денег или на расторжение дду в одн.порядке и возврат денег? И возможно ли расторжение по причине того, что объект не будет сдан в срок (чтоб проценты получить), если дду заключен в 15году, а уведомление об одностороннем отказе выслано 27.12.16?

        • А вы думали, что застройщик со всем согласиться и с радостью вам деньги вернет? У меня по простым делам по неустойке за просрочку сдачи дома застройщик говорит что ничего платить не будет и вы ничего не добьетесь. В суд ходят 30% дольщиков — так зачем ему добровольно на что то соглашаться? До 2017 года у вас было право расторгнуть договор в одностороннем порядке. По поводу регистрации — посмотрите практику, ее много. Статья 9 214 ФЗ предусматривает, что договор считается расторгнутым во внесудебном порядке со дня направления указанного уведомления

          • Спасибо за ответ.Я понимаю,что иск подается только на выплату денег.