146

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика — законно ли взимание штрафа?

Расторжение ДДУ по инициативе дольщиком - законно ли взимание штрафа?Внимание! С 2017 года право на расторжение ДДУ дольщиком по собственному желанию без нарушений застройщиком условий договора отменено. Статью не удаляю.

Часто в договорах долевого участия в строительстве можно увидеть пункт о том, что расторжение ДДУ по инициативе дольщиком влечет уплату штрафа застройщику в размере до 10 — 15% от суммы договора. Законно ли включение данного пункта в договор?

Данное условие касается ситуации, когда дольщик по своей инициативе, без нарушений условий договора со стороны застройщика хочет расторгнуть договор и забрать деньги.  Особенно такие отказы могут быть актуальны в период падения цен на недвижимость, когда стоимость новостройки может намного превышать рыночную стоимость обычной квартиры и смысл участия в долевом строительстве теряется.

Застройщик будет уверять, что юридических лазеек нет и расторгнуть договор без уплаты штрафа не получится. Но все совсем не так. Дольщик, как потребитель услуг, имеет право в любой момент расторгнуть договор, возместив застройщику фактически понесенные расходы, которые должны быть документально подтверждены (ст. 32 закона о ЗПП).

Так возможно расторжение ДДУ? Что нужно делать

Дольщику необходимо направить уведомление о расторжении договора с требованием возврата суммы перечисленных денежных средств в полном объеме.  Уведомление отправить обязательно заказным письмом с описью вложения, либо вручить под роспись представителю строительной фирмы. Если застройщик не отреагирует на претензию, следующим шагом может быть заявление в прокуратуру и Роспотребнадзор о нарушении прав потребителей в связи с включением в договор условий, нарушающих права дольщиков.

Статья 14.8 КоАП предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. По данному основанию застройщики неоднократно повергались штрафу по жалобам потребителей, обжаловали постановления — но суд оставлял их в силе (пример решения можно посмотреть здесь).

Далее можно обращаться в суд для взыскания всей суммы  денежных средств, уплаченных по договору, суммы неустойки, штрафа и морального вреда. В иске просить суд признать пункт о штрафе ничтожным. Да, в ст. 32 закона о ЗПП сказано, что потребитель обязан возместить застройщику фактически понесенные расходы, но данные расходы застройщик  не сможет подтвердить (точнее, вероятность очень мала), т.к. ему необходимо будет документально обосновать расходы именно по объекту дольщика — то есть выделить их из общей суммы расходов на строительство дома, к тому же квартира в любом случае будет продана, тогда о каких расходах вообще может идти речь?

Что я могу просить в иске?

Об этом я написала в этой статье.

Нужно ли подавать заявление в Росреестр?

В идеале, чтобы завершить всю процедуру расторжения, дольщик может подать самостоятельно заявление в регистрирующий орган, приложив уведомление и квитанцию, подтверждающую направление уведомления строительной фирме. Явка застройщика не нужна.

Но! Расторжение договора не зависит от регистрации факта расторжения в Росреестре — даже если заявление не будет подано в Росреестр на отношениях сторон это никак не отобразится.

Читайте также Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика — законно ли взимание штрафа?

Услуги адвоката участникам долевого строительства

Адвокат по ДДУ Демина Наталья

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

146 Комментарии
  1. Здравствуйте! Вопрос, могу ли я расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке, т.к при бронировании квартиры менеджерами мне была дана исчерпывающая информация и я оформила квартиру, в Росреестре, оплатила полностью всю сумму. Через месяц оказалось, что квартира окнами выходит вместо восточной стороны на западную во двор дома. При выборе квартиры были обязательными два моих условия, не высокий этаж и окна не во двор, меня уверили, что все так и будет. Имеется запись телефонного разговора с менеджером застройщика который признает, свою вину в ошибке, и предлагает мне новую квартиру которая мне не нравится(из остатков). Обязаны ли мне вернуть всю сумму без удержания страховых сборов застройщика и удержания с меня агентского вознаграждения, это прописано в дду.? Спасибо.

    • Здравствуйте, мое мнение — вам будет очень трудно в суде отстоять свою позицию, так как условие об этаже и месте расположения не были согласованы в договоре. Вы можете рассчитывать на компенсацию морального вреда, но не замену квартиры, про это написано здесь

      • Спасибо. А как рассчитывается сумма компенсации правильно? Дело и в том что застройщик предлагает замену жилья но уже не подходящей мне по метражу и планировке и этажности. Являюсь инвалидом и потому бронирование происходило в присутствии свидетелей которые все могут подтвердить.

        • И если застройщик согласится на решение проблемы по соглашению сторон, то согласно пункту в дду, я понесу существенные потери? Вот пункт из ДДУ, 6.9. В случае расторжения настоящего договора по соглашению сторон возврат денежных средств, оплаченных Участником долевого строительства по договору, производится Застройщиком после регистрации соглашения о расторжении договора долевого участия на расчетный счет Участника долевого строительства, с уменьшением выплачиваемой суммы на сумму затрат, понесенных Застройщиком в связи с исполнением договора долевого участия (в т.ч. госпошлина за регистрацию договора долевого участия, госпошлина за регистрацию соглашения о расторжении, оплата по страхованию объекта, банковская комиссия по перечислению денежных средств, агентское вознаграждение и т. п.). Проценты за пользование денежными средствами в этом случае не начисляются и Участнику долевого строительства не выплачиваются.

          • как договоритесь — так и будет, несмотря на условия договора. Главное все договоренности прописать в соглашении

        • никак, моральный вред вами заявляется в суде произвольно, либо застройщик выплачивает по согласованию с вами. Являюсь инвалидом и потому бронирование происходило в присутствии свидетелей которые все могут подтвердить» — это не важно, почитайте определение ВС — там суд пишет почему нельзя поменять в вашем случае квартиру на другую

  2. Заключили дду. Подписывали несколько доп.соглашений о переносе сроков. Застройщик снова не сдает в срок и просит подписать доп.соглашение. Мы отказались и хотим расторгнуть дду. Прошло уже больше 2 мес. Однако мы тоже не выполнили условия договора — недоплатили 10 т.р. Можем ли расторгнуть дду и получить ещё проценты за пользование деньгами? Не срежет ли суд неустойку и тд из за нашей недоплаты застройщику?

  3. „Добрый день. В янва­ре 2016 г я купила квартиру по ДДУ, срок передачи квартиры до 31.12.2017г, срок окончания строительс­тва жилого комплекса (1й очереди) сентяб­рь 2017г. В 1й очере­ди ЖК планировалось построить 25 домов, дома предполагалось вводить в эксплуатац­ию комплексно, а не по одному. Строитель­ство остановилось в ноябре 2016 г из-за отсутствия финансиро­вания, застройщик все это время пытался получить кредит, пос­тоянно уверяя нас, что вот вот и стройка начнется. В июле пр­иехали рабочие в кол­личестве 5 человек они поработали немног­о, собрались и уехал­и, менеджеры по прод­ажам на обьекте в эт­от же день уволились. Застройщик с нами не общается. У меня есть полис страховой, действует до 31.12­.2017г. В полисе ука­зано, что страховым случаем является неи­сполнение или ненадл­ежащее исполнение За­стройщиком обязатель­ств по передаче жило­го помещения , подтв­ержденные одним из документов- вступившем в законную силу ре­шением суда об обращ­ении взыскания на пр­едмет залога в соотв­етствии со статьей 14 ФЗ 214. Если посмо­треть ст.14 п.1 пп.2, то реально ли обра­тившись в суд, добит­ься решения о взыска­нии и получить страх­овку. Конкретно под мой дом даже котлован еще не копали, а у застройщика нет ден­ег. Застройщик конеч­но предлагает вернуть деньги, но только ту сумму которую я заплатила (а прошло уже более 1,5 года) и только где-то через 2-3 месяца с момента подписания соглаше­ния о расторжении. Спасибо.“

    • Добрый день, исходя из опыта могу сказать — в большинстве случаев оказывается, что страховая премия не оплачена. Как правило застройщики платят в СК первый взнос для получения разрешения на строительство, а потом — не платят. Если застройщик готов вам вернуть деньги — забирайте пока не поздно. «обращ­ении взыскания на пр­едмет залога» — не забывайте, что земля в залоге не только у вас, а у всех дольщиков и ради вас одной суд не обратит взыскание.

      • Спасибо за ответ. Страховой полис действующий и оплачен. Страховая премия застройщиком тоже полностью оплачена. Если я соглашусь на возврат денег, то останусь и без квартиры и без них, т.к расторгнув ДДУ-дольщиком уже не буду и механизмы по защите прав дольщиков на меня уже распространяться не будут, а у застройщика нет денег для возврата, и не думаю что они и через три месяца появятся.

        • «дольщиком уже не буду и механизмы по защите прав дольщиков на меня уже распространяться не будут» тут можно с натяжкой говорить про механизмы защиты, учитывая что реестр дольщиков никаких обязательств государства не порождает, а дом на стадии котлована