136

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика — законно ли взимание штрафа?

Рубрика: ДДУ, застройщик, ЖСК

Расторжение ДДУ по инициативе дольщиком - законно ли взимание штрафа?Внимание! С 2017 года право на расторжение ДДУ дольщиком по собственному желанию без нарушений застройщиком условий договора отменено. Статью не удаляю.

Часто в договорах долевого участия в строительстве можно увидеть пункт о том, что расторжение ДДУ по инициативе дольщиком влечет уплату штрафа застройщику в размере до 10 — 15% от суммы договора. Законно ли включение данного пункта в договор?

Данное условие касается ситуации, когда дольщик по своей инициативе, без нарушений условий договора со стороны застройщика хочет расторгнуть договор и забрать деньги.  Особенно такие отказы могут быть актуальны в период падения цен на недвижимость, когда стоимость новостройки может намного превышать рыночную стоимость обычной квартиры и смысл участия в долевом строительстве теряется.

Застройщик будет уверять, что юридических лазеек нет и расторгнуть договор без уплаты штрафа не получится. Но все совсем не так. Дольщик, как потребитель услуг, имеет право в любой момент расторгнуть договор, возместив застройщику фактически понесенные расходы, которые должны быть документально подтверждены (ст. 32 закона о ЗПП).

Так возможно расторжение ДДУ? Что нужно делать

Дольщику необходимо направить уведомление о расторжении договора с требованием возврата суммы перечисленных денежных средств в полном объеме.  Уведомление отправить обязательно заказным письмом с описью вложения, либо вручить под роспись представителю строительной фирмы. Если застройщик не отреагирует на претензию, следующим шагом может быть заявление в прокуратуру и Роспотребнадзор о нарушении прав потребителей в связи с включением в договор условий, нарушающих права дольщиков.

Статья 14.8 КоАП предусматривает ответственность за включение в договор условий, ущемляющих права потребителей. По данному основанию застройщики неоднократно повергались штрафу по жалобам потребителей, обжаловали постановления — но суд оставлял их в силе (пример решения можно посмотреть здесь).

Далее можно обращаться в суд для взыскания всей суммы  денежных средств, уплаченных по договору, суммы неустойки, штрафа и морального вреда. В иске просить суд признать пункт о штрафе ничтожным. Да, в ст. 32 закона о ЗПП сказано, что потребитель обязан возместить застройщику фактически понесенные расходы, но данные расходы застройщик  не сможет подтвердить (точнее, вероятность очень мала), т.к. ему необходимо будет документально обосновать расходы именно по объекту дольщика — то есть выделить их из общей суммы расходов на строительство дома, к тому же квартира в любом случае будет продана, тогда о каких расходах вообще может идти речь?

Что я могу просить в иске?

Об этом я написала в этой статье.

Нужно ли подавать заявление в Росреестр?

В идеале, чтобы завершить всю процедуру расторжения, дольщик может подать самостоятельно заявление в регистрирующий орган, приложив уведомление и квитанцию, подтверждающую направление уведомления строительной фирме. Явка застройщика не нужна.

Но! Расторжение договора не зависит от регистрации факта расторжения в Росреестре — даже если заявление не будет подано в Росреестр на отношениях сторон это никак не отобразится.

Читайте также Расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика — законно ли взимание штрафа?

Услуги адвоката участникам долевого строительства

Адвокат по ДДУ Демина Наталья

Страница 1 из 11

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

136 Комментарии

  1. „Добрый день. В янва­ре 2016 г я купила квартиру по ДДУ, срок передачи квартиры до 31.12.2017г, срок окончания строительс­тва жилого комплекса (1й очереди) сентяб­рь 2017г. В 1й очере­ди ЖК планировалось построить 25 домов, дома предполагалось вводить в эксплуатац­ию комплексно, а не по одному. Строитель­ство остановилось в ноябре 2016 г из-за отсутствия финансиро­вания, застройщик все это время пытался получить кредит, пос­тоянно уверяя нас, что вот вот и стройка начнется. В июле пр­иехали рабочие в кол­личестве 5 человек они поработали немног­о, собрались и уехал­и, менеджеры по прод­ажам на обьекте в эт­от же день уволились. Застройщик с нами не общается. У меня есть полис страховой, действует до 31.12­.2017г. В полисе ука­зано, что страховым случаем является неи­сполнение или ненадл­ежащее исполнение За­стройщиком обязатель­ств по передаче жило­го помещения , подтв­ержденные одним из документов- вступившем в законную силу ре­шением суда об обращ­ении взыскания на пр­едмет залога в соотв­етствии со статьей 14 ФЗ 214. Если посмо­треть ст.14 п.1 пп.2, то реально ли обра­тившись в суд, добит­ься решения о взыска­нии и получить страх­овку. Конкретно под мой дом даже котлован еще не копали, а у застройщика нет ден­ег. Застройщик конеч­но предлагает вернуть деньги, но только ту сумму которую я заплатила (а прошло уже более 1,5 года) и только где-то через 2-3 месяца с момента подписания соглаше­ния о расторжении. Спасибо.“

    • Добрый день, исходя из опыта могу сказать — в большинстве случаев оказывается, что страховая премия не оплачена. Как правило застройщики платят в СК первый взнос для получения разрешения на строительство, а потом — не платят. Если застройщик готов вам вернуть деньги — забирайте пока не поздно. «обращ­ении взыскания на пр­едмет залога» — не забывайте, что земля в залоге не только у вас, а у всех дольщиков и ради вас одной суд не обратит взыскание.

      • Спасибо за ответ. Страховой полис действующий и оплачен. Страховая премия застройщиком тоже полностью оплачена. Если я соглашусь на возврат денег, то останусь и без квартиры и без них, т.к расторгнув ДДУ-дольщиком уже не буду и механизмы по защите прав дольщиков на меня уже распространяться не будут, а у застройщика нет денег для возврата, и не думаю что они и через три месяца появятся.

        • «дольщиком уже не буду и механизмы по защите прав дольщиков на меня уже распространяться не будут» тут можно с натяжкой говорить про механизмы защиты, учитывая что реестр дольщиков никаких обязательств государства не порождает, а дом на стадии котлована

  2. Здравствуйте, хотели купить квартиру под мат капитал. По договору дду внесли
    часть денег наличными. При обращении в пенсионный фонд получили отказ, тк договор дду на физлице, а не на застройщике. Как правильно оформить расторжения и получить су мму обратно?

    • а у вас договор в Росреестре был зарегистрирован? Я так понимаю, что нет, следовательно возвращаете в обычном порядке- можно через суд, если добровольно не вернут

  3. Добрый день. По дду срок сдачи 01.12.2016. На данный момент дом не сдан, но вот вот должны получить зос. Хочу расторгнуть дду из за срыва сроков и качества строительства. Крыши текут, в подвалах вода. Есть изменения в проекте. У нас газовые котлы на кухне по снипам окна должны быть открывающиеся. К нас глухие и балконная дверь. Застройщик отказывается менять согласно дду. Ссылаясь на изменения в проекте. У меня ипотека с использованием мат. Капитала. Насколько реально расторгнуть дду ?

    • вам лучше сейчас, до приемки квартиры уже направить претензию о расторжении по причине просрочки, потом идти в суд. По просрочке расторгнуть проще, чем доказывать изменение проекта и т.п.

  4. Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, можем ли мы расторгнуть ДДУ в нашем случае. Застройщик должен был сдать дом в декабру 2016 г. Передать нам право собственности в июне 2017 по договору. в проектную декларацию внесли изменения о сдаче дома в июне 2017, но нам об этом не сообщалось. дом не строится. ходят слухи о скором банкротстве застройщика. можем ли мы расторгнуть ДДу в одностороннем порядке?

    • практика по такому основанию расторжения (внесение изменений в декларацию) — разная, скорее отрицательная. Но вы уже сейчас можете расторгнуть по причине просрочки сдачи дома, а не по причине внесения изменений в декларацию, смысла все усложнять не вижу

      • Спасибо, Наталья. как раз просрочку меня и интересовала. Наверно, немного запутанно написала просто. интересует еще каков риск, что застройщик не вернет нам деньги? и в случае его банкротства, я так понимаю, мы вообще окажемся в пролете: и дду расторгли, и денег не получили. или его можно будет привлечь к какой-то ответственности и все-таки получить от него свои деньги?

        • добровольно застройщики даже неустойку не платят, а вы говорите о расторжении — то есть суда не избежать в любом случае. Про банкротство застройщика — здесь, вам нужно определиться с какими требованиями вы будете вступать в реестр — о передаче жилых помещений или денег. Если вы сейчас договор расторгнете — утратите впоследствии право на вступление в реестр обманутых дольщиков

          • Наталья, извините за настойчивость, а вступить в реестр обманутых дольщиков можно только в случае банкротства, или уже сейчас можно, раз просрочена дата сдачи дома?

  5. Добрый день!
    При расторжении дду из чего складывается размер штрафа за неисполнение обязательств в добровольном порядке возврата денежных средств и может быть он больше чем процент за пользование чужими денежными средствами?

  6. Наталья Михайловна, добрый вечер.
    Ситуация следующая.
    Был расторгнут ДДУ в одностороннем порядке (по инициативе дольщика из-за несоблюдения сроков сдачи), в требовании указывалось возврат уплаченных денежных плюс процент. Застройщик вернул только лишь уплаченные денежные средства. Есть ли возможность получить прлценты за пользование без подачи в суд? Застройщик готов вернуть часть средств, меня это устраивает. Спасибо.

    • ну если он добровольно не выплачивает — как вы получите деньги, минуя суд? Других способов я не знаю. Соглашаться или нет на часть оплаты — вам решать

      • Спасибо за быстрый ответ. Они готовы выплатить добровольно, но меньшую сумму. Меня эта сумма устраивает и в суд я идти не хочу. Но с их слов, так как дду расторгнут и между нами нет отношений, так просто мне деньги они заплатить не могут. Необходимо основание для выплаты. И якобы его можно получить только через суд, согласившись на мировое соглашение. В суд идти нет возможности. Скажите а разве уведомление о расторжении не является основанием для выплаты, пусть даже части, процентов? Спасибо.

        • что то ваш застройщик лукавит. Они просто через мировое соглашение хотят вам закрыть путь для дальнейших судебных споров. Никакое основание им не нужно, достаточно вашего уведомления

  7. Уважаемая Наталья Михайловна,
    подскажите пожалуйста как лучше расторгнуть ДДУ, оплата еще не произведена, договор зарегистирован в феврале этого года (2017). После подписания договора появились личные обстоятельства, что делает не возможным его продолжение с моей стороны.

    • Андрей, только по соглашению сторон, закон больше не дает вам право отказаться от договора без нарушений его условий со стороны застройщика, либо в связи с существенным изменением обстоятельств — но эти ваши личные причины и их существенность придется доказывать в суде

      • Спасибо Натлья Михайловна,
        готов идти в суд. Причина, после пописания договора выяснилось что в 1950 метрах от строящегося дома находится крупный действующий полигон ТБО. По моим расчетам, начиная с 5-6 этажа открывается вид на гору 40 меровой высоты. Для меня такое жилье не приемлемо, даже за даром.

  8. Наталья Михайловна, здравствуйте. Могу обратиться к Вам за советом? В договоре застройщик своеобразно установил срок исполнения своих обязательств:
    «1.3. Плановый срок завершения строительно-монтажных работ на Объекте – 30.11.2017г.
    1.4. Срок ввода Объекта в эксплуатацию – 31.12.2017г.
    1.5. Застройщик вправе завершить строительные работы на Объекте и ввести Объект в эксплуатацию ранее сроков, указанных в п.п. 1.3. и 1.4. настоящего Договора.»
    «5.2.4. При надлежащем исполнении Участником долевого строительства всех обязательств по настоящему Договору Застройщик обязуется передать Участнику долевого строительства Квартиру по Акту приема-передачи в течение 10 (Десяти) месяцев с момента наступления последнего из следующих событий: получения Застройщиком разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию и исполнения в полном объеме обязательств Участником долевого строительства по внесению денежных средств, указанных в разделе 4 (в том числе п. 4.2, 4.3) настоящего Договора.»
    06.12.2016 получил от застройщика письмо с предложением заключить дополнительное соглашение, в связи с тем, что срок ввода этого дома переносится на 30 сентября 2019 года, т.е. на 1 год и 9 месяцев. На сайте застройщика информация об изменении срока появилась в начале ноября.
    08.12.2016 я вручил застройщику претензию, в которой предложил мирно договор расторгнуть, и вернуть мне только все те деньги, которые я заплатил.
    Поскольку официального ответа до сих пор нет, 20.01.2017 я отправил застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора с требованием вернуть мне уплаченные деньги, и уплатить проценты за пользование ими. Письмо отправлено почтой с уведомлением о вручении, с описью.
    Без сомнения, застройщик будет оспаривать моё право одностороннего отказа от договора. В его пользу отсутствие события просрочки исполнения обязательства с учётом формулировки пункта 5.2.4., а также пункт 1.2. закона 214-фз 1.2.: «В случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке» которым ограничено право дольщика на односторонний отказ. Учитывая, что эта норма вступила в силу 01.01.2017, судебной практики её применения пока нет.
    В этой ситуации предполагаю просить признать договор незаключённым.
    Аргументы для такого требования.
    Согласно статье 190 ГК РФ «… срок определяется календарной датой или истечением периода времени … Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить». С учётом этих положений, очевидно, что в ДДУ (п. 5.2.4) срок передачи объекта дольщику не определён.
    Однако это противоречит требованию пункта 2) части 4 статьи 4 закона 214-фз: «4. Договор должен содержать: 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства» и, следующая, часть 5: «5. При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным».
    Денежные требования: вернуть деньги по договору + проценты за пользование деньгами + моральный вред + штраф. Или я не прав?
    Буду признателен за любые советы, комментарии и т.п.
    С уважением, В. А. Самойлик

    • Ух, ну вы и накрутили, вы заблуждаетесь относительно всего, что написали, пояснять не буду — это долго, простите. Скажу только, что в вашем случае я бы подала иск в суд на расторжение договора в связи с просрочкой сдачи дома, к возврату будет сумма долга и двойные проценты по двум пунктам ст. 6, штрафа не будет. Признать договор незаключенным вы не сможете. Я вам настоятельно рекомендую не заниматься самодеятельностью и обратиться к юристу — вы закон неправильно трактуете

  9. Добрый день!
    у меня заключен договор ДДУ, дом не введен в эксплуатацию в установленные в договоре сроки.
    Прошел суд по выплате неустойки, в данный момент готовится исполнительный лист.
    Я хочу договор расторгнуть, могу ли я прописать в соглашении о расторжении (если Застройщик пойдет по мирному пути), что считать договор расторгнутым с момента выплаты суммы, указанной в п.3.1 договора, а также с момента внесения на расчетный счет Участника долевого строительства (ФИО), согласно исполнительному листку…, делу № ?

      • Способ расторжения по соглашению сторон не предусматривает?

          • Правильно я Вас понимаю, что в расторжении нельзя ничего лишнего вписывать?
            Еще вопросик: в течение какового времени деньги обязаны вернуть, после подписания соглашения?

            • у вас должен быть четко срок оговорен, Росреестр не зарегистрирует соглашение с вашими условиями. По сроку — ну как договоритесь, сроки предусмотрены для одностороннего расторжения ДДУ

  10. Добрый день. Иртересует Два вопроса. Сроки сдачи объекта по договору ДДУ просрочены почти на год. Собираюсь писать претензию застройщику на расторжение ДДУ. Уверен, что либо будет отказ, либо останется без внимания.
    Можно ли вместе с претензией сразу отправлять иск в суд (слышал что ранее чем через месяц в суде его расматривать не начнут)?
    И сколько в среднем идут судебные тяжбы с окончательным решением. Другими словами когда я реально смогу увидеть деньги которые мне должен застройщик.

    • Добрый день, про порядок расторжение ДДУ читайте здесь. Направлять нужно не претензию, а уведомление об отказе от исполнения договора.
      По срокам удовлетворения — в статье, на которую я сослалась выше, все указано. Про месяц — это неправда. Суд длится максимум 3 месяца. По деньгам, которые вы хотите увидеть «реально» — этот момент может никогда не наступить, т.к. положительное решение суда не гарантирует вам возврата денег, которых может не быть у застройщика. Проверьте вашего застройщика по всем базам, включая ФССП. Имейте в виду, что в случае расторжении ДДУ в реестр обманутых дольщиков ваши требования не включат

      • Про банкротство я знаю. Буду писать уведомление если застройщик продолжит активно строить (в жанный момент стройка заморожена). Порядок действий я правильно понял? Уведомление застройщику (как в статье), ожидание 10ти дней и на 11 день подача искового заявления в суд, далее ожиданее максимум 3 месяцев решения суда.

        Юрист которого нашел я, озвучил временной интервал в 6 месяцев и то в лучшем случае, может быть и больше — искать другого юриста?!)

        • Про банкротство я вам ничего не писала, речь шла другом реестре. Юрист наверно имел в виду с учетом апелляции? У меня до нее никогда не доходило, застройщик обычно после подачи иска сразу деньги перечисляет — т.к. суд удовлетворяет с двойными процентами и неустойкой, сумма получается выше в 2 раза если не больше. Все равно 6 месяцев как то чересчур много

          • А про какие базы вы имели ввиду? Мой юрист говорит, что застройщик всеми путями начнет затягивать процесс, что бы отсрочить выплаты (есть масса дел по неустойкам).
            Ничего не пойму, у вас застройщики перечисляют деньги до решения суда? Так если иск подавать, там уже будет полный расчет и решение суда просто одобряет мои требования или не так?!

            • Ваш юрист не знает как проверить застройщика? На счет затягивания — ваш юрист что не знает процессуальных сроков рассмотрения дела и как бороться с волокитой? Мне даже странно это слышать не просто от человека, а со слов юриста.
              «застройщики перечисляют деньги до решения суда» — да, перечисляют, но не все и не всегда

  11. Наталья Михайловна, здравствуйте! Куплена квартира по ипотеке, срок сдачи дома 31.07.2016, передача дольщикам 31.12.2016, но застройщик приготовил письма о переносе сдачи дома на 2 кв 2017г, больше ждать не могу, когда мне отправить письмо о расторжении?т.е от какой даты считать положенные 2 мес , от даты сдачи дома(31.07.17 тогда можно было давно это сделать) или передачи дольщикам( 31.12.16)? В письме застройщику указать мои реквизиты ( потом самой внести на счет в банк и погасить ипотеку) или реквизиты банка и нужно ли спрашивать разрешение банка? На какие суммы мне рассчитывать : стоимость квартиры+ % за пользование ден. средствами+ моральный вред? а как быть с платежами по ипотеке, могу их вернуть?

    • Здравствуйте, я бы на вашем месте не расторгала, у вас суд дольше будет идти, т.к. добровольно застройщик деньги вам не вернет. Если дом готов в целом — передаст. 2 месяца считать с 01.01.2017г. Реквизиты можете указать любые свои, по суммам здесь все написано. Платежи по ипотеке потом банк вам вернет, если будет перечисление непосредственно в банк, проценты по ипотеке взыскиваются в суде.

    • Видимо не того я юриста нашел…первый раз в такой ситуации, по этому не знаю, хороший юрист взялся за мое дело или нет (вернее собирается взяться). Конкретно вы, не занимаетесь делами в других регионах?!)

  12. Наталья,здравствуйте.
    Отправил застройщику уведомление (ценное с описью)о расторжении договора, на основании того, что нарушен срок сдачи более чем на 2 месяца. В течении 20ти дней ожидал возврат денег и выплаты процентов за пользование средствами. Застройщик письмо получил, но никак не отреагировал.Мне пришлось подать в суд. В суде ответчик заявил, что я не поставил подпись в уведомлении, в связи с чем они мне ничего не выплатили (приложил ксерокс, где нет моей подписи). Для судьи это было аргументом, чтобы перенести заседание, для того чтобы ответчик принёс оригинал. Опись вложения для судьи не аргумент, что там было всё оформлено правильно. Прогнозирую, что ответчик в следующий раз не полениться перепечатать уведомление без моей подписи,и покажет в качестве доказательства. Что посоветуете, как быть в таком случае? Я всё сделал по закону, но не могу этого доказать иначе как описью.

    • Добрый день, вы зря сами пошли в суд, нужно было нанять представителя — вас просто запугали. У вас есть опись и ее достаточно. Есть определнный порядок вскрытия ценных писем с описью вложения и если вложение не соответствует описи — составляется акт с представителем почты. Они же акт не составляли? Следовательно все соответствовало. В любом случае они обязаны были написать ответ о том, что нет подписи, поэтому не выплачиваем. Не думаю, что судья построит свое решение на их доводах.

      • Акт с представителем почты они не составляли. Есть просто голословное заявление, что я не поставил подпись. На что я возразил и сказал, что представитель почты проверял соответствие описи. Судья сказала, что представитель почты мог не проверить подпись и просит предъявить ответчика оригинал уведомления о расторжении. И я понимаю, что для ответчика не представит никакой сложности подделать его, просто распечатать новый, где не будет моей подписи.
        Ответ о том, что нет подписи они якобы написали, а я не отреагировал. Так с их слов, но нет ни описи, ничего кроме слов.

        • Если акт не составлялся — значит заявление получено (на это счет много судебной практики), ответ они вам направили — как? Где подтверждение — чек и опись вложения? Любое утверждение должно подтверждаться доказательствами.

  13. Наталья Михайловна,здравствуйте.Подскажите пожалуйста как расторгнуть договор ДДУ в одностороннем порядке,если оплата за квартиру еще не произошла(ипотека).Надо ли что-то подписывать у застройщика.Какие расходы меня ожидают.

    • Здравствуйте, не платите да и все, максимум направьте уведомление об отказе от договора по 32 статье, благо закон пока что это позволяет

  14. Наталья, я была у 5ти юристов. Все плохо отзываются о коллегах. Где ж взять хороших? При расторжении ДДУ без вины застройщика по 214З проценты начисляются, если доказать, что объект не будет сдан в срок, а это, по мнению юристов, практически не возможно. При одностороннем отказе от ДДУ по ЗЗПП они не предусмотрены без просрочки дома-это выводы всех юристов. Застройщик готов расторгнуть по соглашению сторон, во внесудебном порядке,в соглашении он прописывает согласно 214З, что деньги выплатит только через 20дн после регистрации соглашения о расторжении в росреестре, все юристы уверяют, что это законно, такие соглашения стандартны у всех застройщиков.

    • Я даже специально проверила закон и вижу, что проценты начисляются. Вам не нужно доказывать, что объект не будет сдан — суды как правило отказывают по этому основанию.
      «готов расторгнуть по соглашению сторон, во внесудебном порядке,в соглашении он прописывает согласно 214З, что деньги выплатит только через 20дн после регистрации соглашения о расторжении в росреестре» — ну так действуйте, я вас разве отговариваю? Это вполне законно, только вот подписывать соглашение вы не обязаны, а вернуть вам деньги с процентами застройщик — обязан, разницу чувствуете? Если вас срок в 20 дней устраивает — почему нет? главное, чтобы не обманул, да? А то ведь подпишите, лишив себя право на проценты, а он возьмет и не оплатит, что тогда? Дорога в суд, только основания иска уже будут другие

      «все юристы уверяют, что это законно, такие соглашения стандартны у всех застройщиков» — я вообще не комментирую действия других юристов

      Всего доброго

  15. Наталья, добрый день!
    Заключили договор ДДУ с привлечением ипотечных средств от Сбербанка в экологически чистом районе. Сейчас узнали, что рядом будет строиться крематорий и этот район станет вообще ущербным. Еще обнаружили, что застройщик изменил форму балкона — укоротил балконную плиту на треть с одной стороны. По договору срок сдачи дома 4 квартал 2016г. Каким образом я могу расторгнуть ДДУ с наименьшими потерями для себя? В ДДУ сказано, что расторжение договора возможно с согласия сторон. Банк дает согласие в случае обеспечения залога — требует отдать в залог имеющуюся недвижимость (правомерно ли это требование) или досрочно погасить ипотеку. Какие мои действия? Могу ли я сейчас расторгнуть ДДУ и как обосновать расторжение? Или мне нужно ждать сдачи дома и не принимать квартиру ввиду изменения конфигурации балкона? (в договоре прописано, что изменение в большую или меньшую сторону не влияет на цену договора и еще есть пункт о возможности незначительных изменений в проектных решениях). Смогу ли я расторгнуть ДДУ по моей инициативе после внесения изменений в 214 ФЗ с 1 января 2017г.??? Или это нужно делать срочно, до конца этого года???

    • Добрый день, у вас есть право расторгнуть по ст. 32 закона о ЗПП, но какими будут фактические расходы застройщика — неизвестно. К тому же решение суда еще зависит от региона — если вы в Москве или Питере — там практика по таким расторжениям положительная, в других регионах все гораздо хуже.
      Крематорий — это вероятностное событие и суд это основание даже рассматривать не будет, также как и изменение конструкции балкона. Требования банка законны.
      «не принимать квартиру ввиду изменения конфигурации балкона» — ну вы можете не принимать, застройщик акт вам почтой отправит — и свои обязательства тем самым выполнит
      «Смогу ли я расторгнуть ДДУ по моей инициативе после внесения изменений в 214 ФЗ с 1 января 2017г.» — сможете, там изменения не существенны

      • Добрый день. Срок сдачи объекта 3кв. 2017, но уже ясно, что это долгострой. Хочу расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Сама могу уведомление написать и послать(или лучше, что б это сделали юристы),этот способ расторжения может отразиться на дальнейшем суде? Юристы советуют лучше по соглашению сторон расторгнуть, но этот путь более долгий, т к надо ждать расторжения в росреестре и наверняка оплачивать расходы и если не выплатят деньги после расторжения по соглашению сторон(это наверняка,т к ЛСС не платит вовремя или вообще), то можно ли требовать через суд штрафа по 13ст.ЗОЗПП и проценты за пользование деньгами.спасибо.

        • Добрый день, вы не сможете правильно составить заявление на отказ от договора — лучше обращаться у юристу. По соглашению сторон застройщик с вами договор не расторгнет, а если и расторгнет — право на штраф у вас нет (как и при расторжении в одностороннем порядке), только проценты в двойном размере

          • Спасибо, но ведь в 13ст.ЗОЗПП говорится о штрафе, который налагается на застройщика, что 50проц штрафа присуждается в пользу потребителя, если деньги не выплачиваются вовремя и 50проц общественной организации.

            • штраф к вашей ситуации отношения не имеет и он взыскивается в других спорах с застройщиком.

          • Спасибо за ответ. Как безопаснее для себя расторгнуть ДДУ,если срок сдачи не наступил 1. По соглашению сторон(застройщик готов подписать соглашение), но ждать в росреестре нужно от 1.5 до 3 месяцев и есть риск невозврата суммы договора после 20раб.дней после росреестра. 2. направить почтой уведомление на отказ от ДДУ в одностороннем порядке, ждать 10раб дней, если не вернут сумму договора, идти в суд. Как я понимаю в обеих случаях проценты за пользование деньгами не положены.

            • Уважаемая Светлана, кто вам сказал, что вы обязаны идти в Росреестр, а тем более ждать до 3 месяцев? Кто вам сказал, что вам не положены проценты?
              Я вам настоятельно рекомендую сходить на консультацию к нормальному юристу и, наконец, понять свои права

  16. Наталья Михайловна, подскажите пожалуйста, как расторгнуть ДДУ, сдача дома должна была состоятся 31.12.2015г, а передача ключей 31.10.2016г. Сейчас застройщик перенес срок сдачи на 31.01.2018 год. Квартира куплена в ипотеку, нужно ли мне уведомить банк и выплачивать кредит до тех пор пока мне не вернут деньги . И могу ли я требовать у застройщика возмещение средств по кредиту?

    • Про расторжение здесь.
      На счет кредита — вы его должны все равно выплачивать. Что значит «требовать возмещения средств по кредиту»? Вы бы его платили независимо от срока сдачи квартиры
      Уведомлять или нет банк написано в вашем кредитном договоре, закон такого требования не содержит

  17. Наталья Михайловна, здравствуйте! я опять с просьбой!
    В ДДУ есть пункт:
    «Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, должны решаться Сторонами прежде всего путем переговоров. В случае если договоренность при этом не будет достигнута, Стороны должны обращаться для их урегулирования к судебным органам в порядке установленном действующем законодательством по месту нахождения Застройщика с обязательным претензионным порядком урегулирования возникшего спора. Срок рассмотрения претензии 30 дней.» Данная формулировка соответствует п. 2 ст. 452 ГК РФ.
    Однако, п.4 ст.9 214-ФЗ установлена дата расторжения ДДУ в одностороннем порядке — со дня направления уведомления почтой с описью, и п.2 ст.9 214-ФЗ установлена обязанность Застройщика в 20ти дневный срок со дня расторжения (даты направления уведомления) возвращение денежных средств и процентов.
    На сегодняшний момент Застройщик, ссылаясь на свой регламент и вышеуказанный пункт ДДУ, говорит, что будет рассматривать мое Уведомление о расторжении 30 дней, и только по окончании этого срока вызовет меня на подписание соответствующего соглашения о расторжении ДДУ в одностороннем порядке. Конкретных сроков возвращения средств при расторжении ДДУ в договоре не указано.
    Правомерны ли действия Застройщика, рассматривая Уведомление 30 дней? когда законом говорится про дни — это календарные или рабочие? Правильно ли я трактую 214-ФЗ, что могу требовать возмещение средств в Уведомлении через 20 дней со дня отправки почтой Уведомления, без учета этих 30 дней?

    • а зачем вам подписывать доп. соглашение? ДДУ расторгается с даты направления уведомления, а не подписания соглашений. Есть срок на выплату денег, а не срок для «рассмотрения» уведомления — если его застройщик нарушает — можно идти в суд.

  18. Наталья Михайловна, подскажите при расторжении дду, по инициативе дольщика расходы по страховке на кого ложаться? Уплаченные раннее.

      • Застройщик уплатил страховку (я так понимаю обязательную), т е если он не выполнит свои обязательства, то мы можем получить компенсацию. Получается застроховал квартиру. В мфц страховой полис выдали нам на руки.

        • Страховка обычно делается на год или того меньше с целью регистрации договоров в Росреестре (иначе будет отказ). Потом застройщик не платит премию и соответственно никаких выплат вы не получите. Это как на практике, возможно у вас порядочный застройщик

          • При расторжении дду застройщик вправе требовать с дольщика сумму этой страховки? Т е не доплатить разницу между ценой договора и стоимостью страховки?

            • не вправе, страховка застройщика не имеет к вам отношения. Только если это не отдельная какая то страховка по страхованию вашей квартиры, не имеющая отношения к обеспечению ответственности застройщика по 214 ФЗ и на получение которой вы дали письменное согласие

  19. Наталья Михайловна, прокомментируйте пожалуйста. У меня договор ДДУ, срок сдачи 31.12.2017. В ноябре 2016 на официальном сайте Застройщик установил срок 29.02.2020, что сбивает с толку как поступить (ждать 2020 год и квартиру/ расторгать сейчас/ расторгать после 31.12.17). До 30.11.16 Застройщик обязуется выслать дополнительное соглашение о переносе срока, которое я подписывать не буду. В договоре есть пункт: при исполнении УчДС всех обязательств (мною исполнены, договор полностью оплачен) Застройщик обязуется передать квартиру по акту в течении 10 месяцев с момента получения разрешения на ввод эксплуатацию (это октябрь 2018). Какая дата в данном случае будет считаться просрочкой 29.02.2018 (два месяца после 31.12.2017) или 31.12.2018 (два месяца после 31.10.2018)? я, в силу собственных трудностей в понимании букв законов, никак не могу уловить этот момент из прочтения 214ФЗ и Ваших разъяснений. И, второе, при данных условиях договора, есть ли шанс в суде признать штраф УчДС 10% ничтожным, если расторгнуть ДДУ сейчас в 2016, не дожидаясь 31.12.2017?

    • срок сдачи у вас 31.10.18г. теоретически можно условие о 10 месячном сроке признать недействительным — но точно перспективу предсказать не могу, практика разная. Вы условие согласовали, возражений изначально не имели. По штрафу — в статье все написано, удерживать не имеют право

      • Большое спасибо за оперативный ответ! Да, я была согласна ждать 2018 год, но учитывая сегодняшнее финансовое состояние застройщика, есть вероятность что февраль 2020 перерастёт в 2025 например… Мне было очень важно иметь понимание!!!! Решение я для себя приняла!

  20. Добрый день.
    Застройщик разместил информацию о переносе срока сдачи квартир на своем официальном сайте и утверждает, что будет рассылать официальные уведомления. Так как я планирую расторгать договор досрочно, могу ли я запросить в индивидуальном порядке прислать или выдать непосредственно в офисе застройщика такое уведомление? Боюсь, что застройщик будет тянуть время и пришлет уведомление в последний момент. Имеет ли право Застройщик отказать мне в выдаче уведомления по запросу?

    • Если у вас срок сдачи еще не наступил, с иском в суд лучше не ходить, суды такие уведомления не воспринимают как убедительное доказательство задержки сдачи дома, подождите начала просрочки. Выдавать уведомление по запросу застройщик вам не обязан и может направить когда посчитает нужным, размещение на сайте информации не имеет особого значения для правоотношений сторон.

      • Наталья, спасибо большое за ответ. Помогите, пожалуйста, еще с вопросом: при расторжении договора с застройщиком, если он все-таки к этому моменту пришлет мне уведомление о переносе сроков, смогу ли я на основании этого уведомления избежать штрафа 10%, которые прописаны в договоре?

      • И еще такой вопрос: на сколько может затянуться суд, если я приду расторгать договор, а застройщик скажет, что денег у него нет вообще (ходят слухи, что так он уже отвечал дольщикам).

        • срок судебного производства и отсутствие денег у застройщика никак не связаны, то есть суд не затянется и продлится 2 месяца. Они всем говорят ровно одно и тоже, как только подаешь в суд — сразу деньги отыскиваются. Но вы должны помнить, что при расторжении договора лишаетесь права на включение в реестр дольщиков.
          О том как правильно расторгнуть договор в одностороннем порядке я написала здесь.

  21. Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, первоначально срок сдачи квартиры был февраль 2016 (конец), потом перенесли на конец сентября 2016, подписали доп соглашение, сейчас опять хотят перенести на декабрь. Есть уверенность, что до лета не сделают.
    Чтобы расторгнуть договор из-за 2х месячного нарушения, с какого момента отсчет этого срока?

  22. В предыдущем комментарии ошиблась в дате, имела ввиду: «хотя ранее было 31.10.2017 (т.е.31.12.2016+10 мес).»

  23. Добрый день.
    В ДДУ прописана дата ввода объекта в эксплуатацию 31.12.2016. Далее в последующих пунктах указано, что передать квартиру Застройщик обязан в течение 10 мес с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. То есть точная дата передачи ключей на указана. На данный момент застройщик разместил на сайте объявление о том, что срок передачи квартир переносится на 31.07.2018, хотя ранее было 31.07.2017 (т.е.31.12.2016+10 мес). Возможно ли будет взыскать неустойку ? И можно ли в этом случае сейчас расторгнуть Договор, не выплачивая 10% штрафа?

    • Добрый день, исходя из условий договора у вас дата передачи квартиры не позднее 31.10.2017 — после этой даты можно взыскивать неустойку или расторгать договор. Либо признавать условие договора в 10 месяцев после ввода в эксплуатацию ничтожным и расторгать (либо взыскивать неустойку) с 01.01.2017г. Про штраф в статье все есть

  24. Что делать если отправил заявление о расторжении заказным письмом без описи, возникнут ли проблемы, кроме самой суммы там еще большая неустойка, может ли застройщик отказаться возвращать часть суммы по заявлению?

  25. Здравствуйте!
    Хотел бы задать вопрос от застройщика, которых зачастую выставляют монстрами и обдиралами. А как быть в ситуации, когда застройщик продал квартиру по ДДУ в рассрочку, а дольщик не платит по графику уже полгода? Понятно, что можно расторгнуть договор. А что можно включить в ДДУ, чтобы такие дольщики по-честному несли все-таки ответственность за нарушение сроков платежей? Про 1/300 учетной ставки тоже понятно. Это мизер, который не заставит дольщика быть дисциплинированным. Спасибо.

    • Здравствуйте, ну так закон о ЗПП и 214-ФЗ полностью направлены в защиту интересов физ лиц. В данном случае застройщик — лицо, ведущее предпринимательскую деятельность, и ничем не рискует. Физ лицо приобретает квартиру в личное пользование. Обдиралами вас никто не выставляет, просто закон такой. Включить в договор ответственность, помимо указанной в ФЗ 214, нельзя (практики отрицательной много). Суд отказывает во взыскании процентов, не предусмотренных законом, плюс за включение данного условия в договор застройщик может быть привлечен к административной ответственности. Указывайте в договоре про ваше право расторгнуть договор в одностороннем порядке (п. 4,5 ст. 5) — про это дольщики наверняка не знают.
      Кстати, с потребительским терроризмом я также хорошо знакома и знаю, что иногда они перегибают палку — благо закон позволяет.

      • Понятно. А если включить пункт о том, что дольщик должен уведомить застройщика о том, что он не может выполнить в срок очередной платеж по графику платежей, допустим за 5 дней до даты платежа, и в случае не уведомления штраф, допустим, 1% от суммы договора? Т.е. штраф за неуведомление. Хоть какой-то дамоклов меч, чтобы дисциплинировать дольщиков.

        • Мое мнение — нельзя, вы рискуете нарваться на штраф по КОАП, у вас нет права устанавливать штрафы за что либо. Как вариант рассмотрите предоставленное законом вам право увеличить стоимость квартиры «По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения» — то есть прописываете, что в случае двукратной просрочки стоимость квартиры увеличивается на 0.1%, трехкратной на 0.2% и т.д. То есть условие об изменении цены согласовать сразу в договоре (и как можно подробнее, чтобы в случае судебного спора суду было понятно как вы и что считали), чтобы потом не напрягать себя дополнительными соглашениями.
          Конечно, здесь есть риск признания данного условия договора скрытой штрафной санкцией и ничтожным — но думаю за его включение в ДДУ штрафа не будет (но нужно практику посмотреть — я отвечаю на вскидку, глубоко по этому вопросу не копала)

  26. Добрый день. У меня ДДУ, все хорошо с застройщиком, но нашёл лучший вариант. Как без потерь и быстро расторгнуть договор ДДУ и получить все свои деньги? Заранее спасибо,

    • Добрый день, быстро расторгнуть и получить свои деньги — никак, только договариваться с застройщиком. Долго, сложно и скорее всего через несколько судебных инстанций — по ст. 32 закона о ЗПП.

      • Наталья большое спасибо. Дополнительный вопрос, выплатит застройщик всю сумму или в праве требовать (отступные), или не в праве?

    • Роман, добрый день! на сайте юрист -ростов прочитала ваш вопрос юристу про расторжение дду, сами находимся примерно в такой же ситуации(понравился другой вариант). Расскажите чем у вас решился этот вопрос?! Заранее спасибо!

  27. Добрый день!
    Хочу отказаться от договора по ст. 32 закона о защите прав потребителей, есть ли шаблон уведомления о расторжении застройщику? Какие мои действия? В течение какого максимального срока застройщик должен вернуть денежные средства, уплаченные мной?

  28. Добрый день!
    Просрочка по ДДУ на данный момент 9 месяцев. Доп. соглашение я не подписывал. На уведомление о расторжении застройщик ничего не ответил. Планирую подать иск в суд. Хотелось бы понять в какой момент я лишаюсь права на квартиру? Т.е. я опасаюсь, что договор ДУ будет расторгнут, но деньги не будут возвращены. Т.о. придется взыскивать через суд, но это может затянуться на полгода минимум(иск, подготовка, обжалование и т.д.)

  29. Добрый день! Квартиру должны были сдать 30.09.2016, но пришло письмо о переносе срока на 31.12.2016, Скажите, пожалуйста, я могу расторгнуть договор и взыскать проценты за пользование деньгами?

  30. Добрый день! Квартиру должны были сдать 30.09.2016, но пришло письмо о переносе срока на 31.12.2016, Скажите, пожалуйста, я могу расторгнуть договор и взыскать проценты за пользование деньгами?

  31. Добрый день! Скажите, пожалуйста, я могу расторгнуть ДДУ до сдачи дома, если потолки 2,5м, а обещали 2,8м, но в договоре не указаны? Цены упали, хотелось бы вернуть деньги и купить побольше. Какие могут быть основания для расторжения? Дом обещают сдать в срок.

    • Добрый день — высота потолка не причина для расторжения, тем более если в договоре не оговаривалось. Но не забывайте про ваше право отказаться от договора по ст. 32 закона о защите прав потребителей без объяснения причин

  32. Здравствуйте Наталья Михайловна. Вопрос такой, является ли занижение застройщиком потолков на 10 см существенным нарушением ДДУ которое невозможно исправить(изменить)? В ДДУ и проектной декларации 2 м. 65 см., а в реале 2 м. 55 см. Хочу расторгнуть с застройщиком ДДУ. Плюс там ещё стена в ванную комнату поставлена наискосок. Видно даже визуально, 3 см. разницы между левым и правым краями. Хватит ли этих недостатков, как оснований для расторжения ДДУ с застройщиком?

    • Здравствуйте, Владимир, я думаю эти нарушения не являются основанием для расторжения, да и учитывая, что сейчас 90% застройщиков — банкроты, стоит ли вам расторгать договор при существующей постороенной квартире? лучше взыскать стоимость недочетов

      • Наш застройщик точно не банкрот, строит следующий объект.
        У меня две квартиры в этом доме, но качество одной меня совсем не устраивает. Да и денег на данный момент нет, чтобы оплатить дополнительные метры. Так как площадь одной кв. увеличилась на 1.5 кв.м. Ранее мне было предложено заключить доп.соглашение об увеличении квадратуры, это было в декабре. Я не успел и уехал на 6 месяцев в командировку. На данный момент, без подписания доп.соглашения к ДДУ, я узнал что уже с мая месяца приходят квитанции на оплату ЖКУ на моё имя. Это получается, что застройщик уже подписал АПП в одностороннем порядке, без подписания доп.соглашения к ДДУ. Чем нарушил закон. Хотя теперь застройщик по моему не может меня обязать подписать доп.соглашение к ДДУ. Застройщика пока ещё не посещал, хочется побольше узнать о своих правах(обязанности в ДДУ)…

        • Если вы доп соглашение на увеличение площади не подписывали — то оплачивать не обязаны. По акту — если застройщик действовал с порядком сдачи квартиры по закону и договору — то квартира вам передана. По расторжению я уже свое мнение сказала — думаю оснований мало, как то я про это уже писала здесь

  33. Добрый день! Скажите, пожалуйста, если расторгать жду по ст. 32 какова вероятность, что застройщик докажет фактически понесенные расходы по моей квартире на 7 этаже, если еще выстроены только 2 этажа. Ведь он может поделить все фактические расходы дома на количество квартир и представить их в суд документально? Каковы шансы выиграть дело? Я не полностью оплатила сумму договора, это повлияет на исход?

    • Мое мнение — вероятность подтверждения расходов- нулевая, просто так поделить расходы на количество квартир — нельзя, такой документ не будет являться первичным учетным документом, подтверждающим хозяйственную операцию (ст. 9 закона о Бух учете). Шансы ваши, по моему мнение, — хорошие. Изучите практику по вашему региону (судебную). То что не полностью оплатили — на ситуацию не влияет.

  34. а можно расторгнуть предварительный договор а не дду .если там есть пункт про штраф если при инициативе покупателя без вины продавца?

    • можно, пункт про штраф ничтожен и вы его сможете вернуть через суд, если застройщик удержит из суммы предоплаты

  35. Если ипотека, каким образом застройщик вернет деньги, или нас это не должно волновать. Спасибо.

    • Это вообще не важно, деньги будут возвращены на кредитный счет (так просить в иске)

  36. Хотя я долго и упорно доказывала, что неоплата за доп. метры не является основанием не передачи квартиры дольщику по акту- приёма передачи, что подтверждается Обзором судебной практики Верховного суда п.34 от 4.12.2013г.

  37. В ДДУ написано, что в случае превышения площади после обмера БТИ более чем на 0,5 метров дольщик обязан доплатить, а в случае уменьшения — застройщик обязуется вернуть.Есть пункт договора,где застройщик включает -обязательства считаются исполнеными с учётом оплаты по результатам обмера БТИ.

  38. Спасибо за ответ. Но в том то и дело, что я обратилась в суд,а суд принял решение в пользу застройщика. Я подала аппеляционную жалобу,но судебная коллегия решение суда 1-ой инстанции не отменила. Застройщика покрывает мэр нашего города.

    • Не видя договора, иска я не могу комментировать решение суда, возможно нужно было по другому формулировать исковые требования. Когда они не правильно сформулированы — суд откажет в удовлетворении, при этом подсказывать как нужно было прописать требования — разумеется, не будет

  39. Уважаемая Наталья Михайловна, подскажите, можно ли расторгнуть ДДУ дольщиком в одностороннем порядке, если застройщик не передаёт квартиру за неуплату за доп. метры более чем на 2 месяца указанного срока в договоре?

    • Я думаю вам лучше не расторгать, а через суд понудить застройщика передать вам квартиру, зачем вам лишаться квартиры?
      Что написано в договоре — обязаны ли вы оплачивать расхождение в площади?

  40. Наталья Михайловна, спасибо, для меня это вопрос как раз сейчас очень актуален — застройщик грозит штрафом (я хочу расторгнуть договор, т.к. цены упали и я могу купить жилье гораздо дешевле)