Покупка квартиры по договору с ЖСК: риски и законность

Продажа квартиры через ЖСК является очень распространенной схемой, причем ЖСК во всех случаях будет создан застройщиком. Для чего застройщик создает ЖСК? ЖСК создаются (как правило) с целью избежать ответственности и требований, предусмотренных законом 214ФЗ.

Как известно, закон устанавливает очень жесткие требования к застройщику, которые необходимо соблюсти для строительства дома.

О них я уже упоминала в этой статье.  При этом в ст. 2 закона указано, что привлекать деньги физических лиц на строительство дома можно по договорам долевого строительства, жилищно-строительными и жилищно — накопительными кооперативами, на основании жилищных сертификатов. Да, закон разрешает ЖСК принимать деньги, но при условии получения разрешения на строительство самим ЖСК, а не застройщиком-спутником.

По данному вопросу уже сложилась однозначная судебная практика, особенно интересно решение по делу №А32-36509/2013 — процесс прошел все три инстанции, дошел до ВС РФ, который не принял жалобу к рассмотрению, не найдя нарушений закона. На что ссылался суд в своих решениях? Мотивировкой суда было то, что привлекая деньги пайщиков на строительство жилья, жилищно-строительный кооператив должен действовать в рамках 214ФЗ, а не ЖК РФ. Суд указал, что строить дом может любое лицо, в том числе и кооператив, но при наличии разрешения на строительство.

Таким образом,  никто не имеет право принимать деньги на строительство жилья, если не является застройщиком. Решения суда первой инстанции, второй инстанции, кассация.  Другие аналогичные решения по вопросу законности привлечения денежных средств пайщиков можно скачать здесь, здесь, здесь и здесь.

Президиум Верховного суда в своем Обзоре указал, что  если будет выявлен факт привлечения денег на строительство дома, то независимо  от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. Что это значит? А то, что любой сбор денег на строительство дома будет всегда регулироваться ФЗ 214, какие бы способы обхода закона не были применены.

Квартира по договору: риски для пайщика

1. Самый главный риск — договор не регистрируется, что может привести к двойной продаже квартиры.
2. Ответственность ЖСК не застрахована и пайщик никак не защищен.
3. Стоимость квартиры может быть увеличена, чего не может быть по договору долевого участия.
4. Пайщик и застройщик никак не связаны, претензии пайщик может предъявить только лишь ЖСК.
5. Сроки строительства могут быть увеличены, а ответственность застройщика перед пайщиком за срыв срока отсутствует.
6. И наконец, само привлечение денег кооперативом без разрешения на строительство незаконно, что может привезти к приостановке стройки.

Таким образом, рисковать или нет — решать вам, но обязательно выясняйте все детали договора, требуйте документы у ЖСК и застройщика прежде, чем вкладывать свои деньги на строительство новостройки.

Напоследок о хорошем: если застройщик банкрот — пайщик имеет право вступить в реестр кредиторов застройщика и предъявить свои требования напрямую.

А с 2017 года деятельность ЖСК подконтрольна органу, регулирующему деятельность застройщиков (в каждом регионе он называется по разному).