Заключение договора долевого участия -важный шаг и совершать его нужно обдуманно. Да, это выгодно и позволяет приобрести жилье по цене ниже рыночной. Ранее в своей статье я упоминала о том, какие документы должны быть у застройщика. Без них он не имеет право привлекать деньги дольщиков на стройку.
Хочу отдельно остановиться на договоре долевого участия (ДДУ), который подпишет дольщик с застройщиком. Многие застройщики включают в договор долевого участия заранее невыгодные условия, кабальные, на которые человек, не имея специального образования, не обратит внимание, при этом НЕ все условия можно будет обжаловать в суде.
Договор долевого участия: на что обратить внимание?
- Первый и пожалуй самый важный момент: вы должны убедиться в том, что подписываете именно договор долевого участия в строительстве, а не «договор инвестирования», «инвестиционный договор на строительство жилого дома». Почему это так важно? Потому что ФЗ №214 Об участии в долевом строительстве……… распространяется только на строительство многоквартирных домов с долевым участием, а ответственность застройщика подлежит обеспечению исключительно в соответствии с требованиями данного закона. Распространены случаи, когда строятся коттеджи под видом долевого строительства, при этом дольщик узнает что он не дольщик, а обычный инвестор уже в суде, когда квартира по разным причинам так и не будет построена (самая распространенная — нет и не было разрешения на строительство). У таких «застройщиков» не будет опубликованной на сайте проектной декларации, не будет номера и даты разрешения на строительство. Но даже если вы и подписали инвестиционный договор — это не означает что вас обманули и вы потеряли свои деньги, вполне возможно, что дом будет достроен и вы получите свое жилье.
- В договоре вы должны найти следующие пункты: описание объекта строительства (вашей будущей квартиры) — количество комнат, перегородки, ремонт, этаж, секции — максимально подробно, иначе вы потом никак не докажете, что договаривались о другой квартире; срок передачи объекта дольщику (желательно твердая дата, а не «окончание 2 квартала 2016г.», причем дата окончания срока должна быть для всех дольщиков одинаковой); цена договора (в твердой сумме за квадратный метр, если же цена указывается в условных единицах — зафиксируйте курс у.е. сразу в договоре); срок и порядок оплаты по договору; гарантийный срок на объект строительства (как правило он составляет 5 лет); способ обеспечения застройщиком своих обязательств по договору. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий — договор может считаться не заключенным! Обязательно проверьте верное указание площади квартиры, чтобы не переплачивать за воздух.
- Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Только после государственной регистрации договора дольщик может быть уверен, что будущая квартира за ним закреплена и не будет никому передана. Не платите деньги по договору до его государственной регистрации. С 2017 году застройщик НЕ ИМЕЕТ право принимать деньги ДО регистрации договора. Если застройщик не хочет его регистрировать — значит дом он не будет строить.
- Проверьте, если в договоре условие о взимании коммунальных платежей с даты ввода дома в эксплуатацию. Вы обязаны оплачивать коммуналку только с даты подписания акта приема передачи квартиры.
- Есть ли в договоре условие о перерасчете стоимости квартиры в случае изменения ее площади? По соглашению сторон закон это допускает, поэтому точно для себя решите готовы ли вы к увеличению стоимости квартиры.
- Вы имеете право расторгнуть договор в любой момент, а застройщик обязан вернуть ваши денежные средства в полном объеме. Условие об удержании застройщиком штрафа — незаконно. Условие о том, что деньги возвращаются только после продажи объекта и поступления средств от нового дольщика — незаконно.
- Застройщик не имеет право менять проектную декларацию в одностороннем порядке, любые изменения — только по согласованию с дольщиками.
Договор всегда лучше показать адвокату, но в любом случае, если вас устраивает объект недвижимости, условия по цене и вы подписали договор — вас защищает закон, а многие кабальные условия можно впоследствии оспорить в суде (но не все!!!).
И еще, помимо договора ВСЕГДА нужно проверять застройщика в базе Арбитражных суд — не банкрот ли он? есть ли против него иски? На сайте судов общей юрисдикции — есть ли иски от дольщиков? На сайте ФССП — есть ли исполнительные листы на взыскании и на какую сумму? Проверить ЕГРЮЛ — вносились ли в реестр изменения? Если да — в связи с чем? Проверить реестр застройщиков и обманутых дольщиков. Проверить подлинность разрешения на строительство (это ОСОБЕННО важно сделать, если объекта как такового еще нет и застройщик только собирается строить дом) — реестр разрешений обычно есть на сайте администрации или архитектуры — в разных регионах по разному.
Эта проверка очень многое может вам рассказать о застройщике, возможно у вас пропадет желание заключать договор долевого участия и тем самым вы убережете свои деньги. Если вы не умеете проверять и не знаете как это делать — обращайтесь к адвокату. Поверьте, иногда вскрываются процессы на крупные суммы и картина по застройщику становится понятна.
Здравствуйте Наталья Михайловна! Можно ли признать пункт ДДУ о том , что однокомнатная квартира без перегородок, а на чертеже в приложении к договору они изображены? Получается в проектном документе однокомнатная квартира, а в описании -«свободная планировка » или студия? Можно опротестовать такое несоответствие?
Думаю можно