0

Договор долевого участия: важные моменты

Рубрика: ДДУ, застройщик, ЖСК

ЗаДоговор долевого участия: важные моментыключение договора долевого участия -важный шаг и совершать его нужно обдуманно. Да, это выгодно и позволяет приобрести жилье по цене ниже рыночной. Ранее в своей статье я упоминала о том, какие документы должны быть у застройщика. Без них он не имеет право привлекать деньги дольщиков на стройку.

Хочу отдельно остановиться на договоре долевого участия (ДДУ), который подпишет дольщик с застройщиком. Многие застройщики включают в договор долевого участия заранее невыгодные условия, кабальные, на которые человек, не имея специального образования, не обратит внимание, при этом НЕ все условия можно будет обжаловать в суде.

Договор долевого участия: на что обратить внимание?

  1. Первый и пожалуй самый важный момент: вы должны убедиться в том, что подписываете именно договор долевого участия в строительстве, а не «договор инвестирования», «инвестиционный договор на строительство жилого дома».  Почему это  так важно? Потому, что ФЗ №214  Об участии в долевом строительстве……… распространяется только на строительство многоквартирных домов с долевым участием, а ответственность застройщика подлежит обеспечению исключительно в соответствии с требованиями данного закона. Распространены случаи, когда строятся коттеджи под видом долевого строительства, при этом дольщик узнает что он не дольщик, а обычный инвестор уже в суде, когда квартира по разным причинам так и не будет построена (самая распространенная — нет и не было разрешения на строительство). У таких «застройщиков» не будет опубликованной на сайте проектной декларации, не будет номера и даты разрешения на строительство. Но даже если вы и подписали инвестиционный договор — это не означает что вас обманули и вы потеряли свои деньги, вполне возможно, что дом будет достроен и вы получите свое жилье.
  2. В договоре вы должны найти следующие пункты: описание объекта строительства (вашей будущей квартиры) — количество комнат, перегородки, ремонт, этаж, секции — максимально подробно, иначе вы потом никак не докажете, что договаривались о другой квартире; срок передачи объекта дольщику (желательно твердая дата, а не «окончание 2 квартала 2016г.», причем дата окончания срока должна быть для всех дольщиков одинаковой); цена договора (в твердой сумме за квадратный метр, если же цена указывается в условных единицах — зафиксируйте курс у.е. сразу в договоре); срок и порядок оплаты по договору; гарантийный срок на объект строительства (как правило он составляет 5 лет); способ обеспечения застройщиком своих обязательств по договору. Если в договоре отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий — договор может считаться не заключенным! Обязательно проверьте верное указание площади квартиры, чтобы не переплачивать за воздух.
  3. Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Только после государственной регистрации договора дольщик может быть уверен, что будущая квартира за ним закреплена и не будет никому передана.  Не платите деньги по договору до его государственной регистрации. С 2017 году застройщик НЕ ИМЕЕТ право принимать деньги ДО регистрации договора. Если застройщик не хочет его регистрировать — значит дом он не будет строить.
  4. Проверьте, если в договоре условие о взимании коммунальных платежей с даты ввода дома в эксплуатацию. Вы обязаны оплачивать коммуналку только с даты подписания акта приема передачи квартиры.
  5. Есть ли в договоре условие о перерасчете стоимости квартиры в случае изменения ее площади?  По соглашению сторон закон это допускает, поэтому точно для себя решите готовы ли вы к увеличению стоимости квартиры.
  6. Вы имеете право расторгнуть договор в любой момент, а застройщик обязан вернуть ваши денежные средства в полном объеме. Условие об удержании застройщиком штрафа — незаконно. Условие о том, что деньги возвращаются только после продажи объекта и  поступления средств от нового дольщика — незаконно.
  7. Застройщик не имеет право менять проектную декларацию в одностороннем порядке, любые изменения — только по согласованию с дольщиками.

Договор всегда лучше показать адвокату, но в любом случае, если вас устраивает объект недвижимости, условия по цене и вы подписали договор — вас защищает закон, а многие кабальные условия можно впоследствии оспорить в суде (но не все!!!).

И еще, помимо договора ВСЕГДА нужно проверять застройщика в базе Арбитражных суд — не банкрот ли он? есть ли против него иски? На сайте судов общей юрисдикции — есть ли иски от дольщиков? На сайте ФССП — есть ли исполнительные листы на взыскании и на какую сумму? Проверить ЕГРЮЛ — вносились ли в реестр изменения? Если да — в связи с чем? Проверить реестр застройщиков и обманутых дольщиков. Проверить подлинность разрешения на строительство (это ОСОБЕННО важно сделать, если объекта как такового еще нет и застройщик только собирается строить дом) — реестр разрешений обычно есть на сайте администрации или архитектуры — в разных регионах по разному.

Эта проверка очень многое может вам рассказать о застройщике, возможно у вас пропадет желание заключать договор долевого участия и тем самым вы убережете свои деньги. Если вы не умеете проверять и не знаете как это делать — обращайтесь к адвокату. Поверьте, иногда вскрываются процессы на крупные суммы и картина по застройщику становится понятна.

Договор долевого участия: важные моменты

Услуги адвоката участникам долевого строительства

Адвокат в Ростове-на-Дону

Демина Наталья Михайловна

Страница 1 из 11

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.