Банкротство застройщика — страшный сон для дольщика. Каждый, кто вложил свои деньги в строящееся жилье, этого опасается. Но если процедура началась и суд признал застройщика банкротом — нужно включать свои требования в реестр и не медлить, особенно важно успеть подать заявление в течение первого месяца процедуры, на стадии наблюдения.
Можно ли предугадать банкротство застройщика?
Только по очевидным признакам — дом не строится, сроки неоднократно переносились, застройщик избегает процедуры регистрации договора, разрешение на строительство дома не продлевается и т.п. Поэтому обязательно перед заключением ДДУ проверяйте застройщика всеми возможными способами. Не нужно верить обещаниям и красивой рекламе.
Особенности банкротства застройщика
Подробно нюансы процедуры я описывать не буду — их можно прочитать в самом законе. Скажу об основных отличиях — процедура предоставляет приоритет удовлетворения требований дольщиков перед другими кредиторами, а также участие в процедуре государственного органа, осуществляющего надзор за деятельностью застройщиков (в Ростовской области это Региональная служба).
Реестр кредиторов при банкротстве застройщика — что может требовать дольщик?
Дольщик может вступить в реестр как с денежным требованием (сумма по договору, плюс неустойка и в ряде случае штраф), так и с требованием передать жилое помещение. Более того, дольщик может заявить требование о включении сразу в оба реестра (да, закон это позволяет делать, т.к. оба реестра не противопоставляются друг другу, являются единым целым и имеют одну конечную цель).
Если дом не построен, то требование передать помещение смысла заявлять нет — хотя вас никто не может ограничить в этом праве. Также дольщик может заявить требования по неустойке как обеспеченной залоговым имуществом должника. Если об этом специально не заявить — неустойка таковой считаться не будет.
Что делать при банкротстве застройщика, если у меня договор не ДДУ,
а заключен с ЖСК, либо договор инвестирования, предварительный или ДДУ, но не зарегистрированный в Росреестре?
У вас точно такие же права на включение в реестр, как и у дольщиков с точки зрения 214 ФЗ, но это нужно ДОКАЗАТЬ суду и обосновать. Вы вносили свои деньги на строительство жилого дома. НО! Велика вероятность, что суд ваши требования включит в обычную 4 очередь кредиторов (то есть НЕ дольщиков), а государственный орган также скажет в суде, что вы не дольщик. Поэтому в таких случаях лучше привлекать адвоката, либо бороться — судебная практика в целом, положительная, включая практику ВС.
На что нужно ссылаться? На статью 201.1 Закона о несостоятельности, в которой сказано, что суд имеет право признать требование дольщика законным при различных договорных схемах — главное значение имеет факт передачи денег для строительства многоквартирного дома.
А если застройщик банкротится как юр. лицо
или еще интереснее — как ип -застройщик или физическое лицо? (да да и такое бывает. Недавно мне с трудом удалось перевести банкротство физ лица в банкротство застройщика).
Нужно подать в суд ходатайство о применении к процедуре параграфа 7 закона О несостоятельности. Суд назначит заседание, на котором нужно обосновать почему вы считаете, что должник является застройщиком, хотя официально он может таковым не быть, а контролирующий застройщиков орган про него ни разу не слышал.
А если у меня договор с ЖСК, а банкротится застройщик?
Нужно подавать заявление на включение в реестр требований кредиторов ЗАСТРОЙЩИКА, недавно ВС признал за дольщиком право предъявить свои требования напрямую застройщику.
А если я ДДУ уже расторг?
Если ДДУ расторгнут, в том числе по инициативе дольщика, ваши требования все равно связаны со строительством дома и суд их должен включить в 3 очередь кредиторов, и даже в реестр требований по передаче жилых помещений. НО! в Реестр обманутых дольщиков ваши требования не включат.
А если у меня договор в отношении нежилого помещения?
Об этом здесь.Почему важно предъявить требования о вступлении в реестр застройщика на стадии наблюдения?
Потому что у вас появляется право участвовать в первом собрании кредиторов. Зачастую застройщик и кредиторы заключают на этой стадии мировое соглашение — и если вы не успели подать свои требования в суд, то стороной соглашения вы не будете.
Если право собственности на конкретное помещение признанно в недостроенном доме за год до банкротства. Как в таком случае быть, если право зарегистрировать не получилось, а решение суда на право есть.
нужно подать в суд заявление об исключении помещения из конкурсной массы
Здравствуйте, Наталья. Мы дольщики вот уже 7 лет не может добиться правды. Передавали деньги на строительство 5 этажного дома ИП. Она получила как ИП разрешение на строительство. Теперь подала на банкротство как физическое лицо — это как вообще бывает?? Получается она уже не застройщик и сейчас за 6 месяцев спишет все долги? Помогите пожалуйста
Инна, вы не поверите, но в моей практике был случай один в один как ваш — по сути застройщик подала на банкротство как физ лицо. Вам нужно заявить в суде ходатайство о применении к процедуре норм о банкротстве застройщика. В моем случае суд ходатайство удовлетворил, но не сразу — пришлось побороться. Могу сказать, что и эта мера, возможно, вам особо не поможет, так как если денег — их нет. Если земельный участок в собственности — считайте вам повезло
Здравствуйте, Наталья, у меня ДДУ, но вчера узнала что застройщик банкрот. Меня АУ не уведомлял и срок для предъявления требований прошел в наблюдении. Выходит что я уже не могу получить ни квартиру ни деньги?
Здравствуйте, вы можете заявить свои требования в стадии конкурсного производства. Но если в наблюдении будет заключено мировое соглашение с дольщиками — вы в него не попадете, увы.
Добрый день, а если у меня был договор с кооперативом — но он ничего не строит, что нам делать?
а застройщик банкрот или нет (то есть лицо, которое непосредственно строит объект)? Или застройщиком является само же ЖСК?
У меня договор ДДУ, но не зарегистрирован в палате. АС включил в третью очередь. Дошло дело до продажи, но сказали, что 60 % от продажи идет залоговым кредиторам (по 210-ФЗ), т.е у кого договор зарегистрирован. А мы попадаем только в число делителей 25 %. С учетом, что продали за копейки, аж 1,5 тыс с 1,5 млн причитается. Хотя вроде говорили, что на нас распространяются те же правила по 214-ФЗ. Как Вы думаете?
если договор не был зарегистрирован, то специальные права (в том числе право залога) на вас не распространяются, увы
Можете проконсультировать по дольщиков нежилого помещения, офиса. Как правильно провести всю процедуру
могу, задавайте свой вопрос
Добрый день. Ситуация с ЖСК. В октябре 2015 заключен договор с ЖСК (строительство многоэтажного дома) сдача 1кв2017. Разрешения на строительство не было, в процессе типо было. Так его и не получили. Учредитель начал переводить всех членов ЖСК на другой обьект, но ЖК, который начали типо строить, фундамент залили. На сегоднешний день ситуация такая: В этом ЖК проданы квартиры по два раза. И самое интересное, владелец ЖК -Умер!!! 26ноября2016 (при чем, это настолько неправдоподобно!!! Чистой воды мошеничество) У него куча долгов и незакоченных обьектов. Теперь моя суть проблемв и ситуация: Я единственный член ЖСК не переведенный в ЖК. Мне некогда все было поехать и переделать договора. И фишка в том, что про меня забыли. У данного ЖСК еще есть 3 учредителя и это Жск еще что-то строит. Они мне звонили в панике и спрашивали откуда я взялась?! Все типо переведны в ту яму ЖК. Короче чистое мошеничество, по продуманной схеме. Жена Учредителя экстренно вступает в наследство, чтобы продать участок ЖК. Они наобещали всем, что 15 янв. 2016 новый застройщик начнет строить. Бред! Продаст и за кардон на солнце греться! Скажите по вашим знаниям- куда сейчас мне «одиночке» на Жск подавать на учридителей в суд (полиция, прокуратура) на выплату внесенных денег? Или на Учридителя и арест на имущество его просить? Спасибо.
ЖСК — это вы же и есть, то есть члены жск своим паем отвечают по долгам жск, учредитель по долгам жск не отвечает. Кому принадлежит участок — жск? Наймите адвоката — у вас вопрос нужно плотно изучать. Если учредитель умер 26.11, то его жена не может «экстренно» вступить в наследство
Участок на данный момент продан другому застройщику (они там комплекс многоэтажек построили рядом) и этот застройщик перепродал гаражному ООО. Они там парковку строить собрались. Если я член жск, значит при продаже участка должна быть моя подпись в дкп?
Председатель ЖСК подписывает, но на продажу должно быть решение членов
Т.е. Сделку договора купли продажи можно оспорить и признать недействительной?
к вам это не относится, т.к. вы ЖСК, а не застройщик