2

Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать, могут ли уменьшить?

Рубрика: ДДУ, застройщик, ЖСК

Неустойка по ДДУ - как ее взыскать?Неустойка по ДДУ в настоящее время все чаще и чаще взыскивается дольщиками, не получившим вовремя свою квартиру. Казалось бы — что тут сложного, главное написать сумму в иске и суд удовлетворит — ведь по закону же «положено».Но все не так просто. Суды зачастую очень сильно снижают неустойку, а во взыскании штрафа и вовсе могут отказать, я уже не говорю про убытки, которые дольщики с маниакальным упорством пытаются взыскивать с застройщика. Что можно взыскать при просрочке сдачи дома — я написала здесь.

Взыскание неустойки по ДДУ: когда суд снизит?

Верховный суд неоднократно публиковал практику, в которой сказано, что снижение неустойки возможно в редких случаях, когда для этого есть объективные и обоснованные причины, иными словами, когда нарушение срока передачи квартиры дольщику происходит по уважительным причинам. Снижение возможно, если неустойка носит явно несоразмерный характер, при этом суд должен обосновать в чем заключается несоразмерность. Снижение суммы по инициативе суда, без ходатайства ответчика невозможно.

Если взыскание неустойки заявлено в суд в период, когда квартира уже передается дольщику или она на стадии готовности — застройщики часто заявляют в суде о том, что дольщик уклоняется от приемки квартиры, предъявляя в суд заказные письма и квитанции. Что из этого следует? Что письма от застройщика обязательно нужно получать на почте, не игнорировать. Иначе что может быть? Застройщик направит уведомление, акт — не дождется ответа и подпишет акт в одностороннем порядке. И суд взыщет неустойку на дату составления одностороннего акта.

Если у вас поменялся адрес регистрации — изменения следует вносить в ДДУ — недостаточно просто письменно уведомить об этом застройщика. Обычно именно так и поступают — отправляют письмо о смене адреса, на которое застройщик никак не реагирует. Дольщик искренне полагает, что надлежаще уведомил,  ждет писем уже по своему новому адресу от застройщика, а застройщик же — продолжает отсылать уведомления по адресу регистрации, указанному в ДДУ.

Если вы приобрели квартиру по договору цессии, проще говоря — купили ее НЕ у застройщика, а у посредника (зачастую бывает, что квартиры продает не застройщик напрямую, а агентство) — следует знать, что неустойка будет рассчитываться от стоимости квартиры, а не суммы договора цессии. В договоре цессии обычно прописывается стоимость квартиры и сумма сверху — это могут быть «услуги» посредника. Если это не посредник, а такой же как обычный дольщик — он вполне может перепродать свой недострой дороже, чем купил (многие так, кстати, зарабатывают). Если стоимость квартиры 2 млн рублей, а по цессии вы ее купили за 3 — неустойка рассчитывается от 2 млн.

Конечно, суд может снизить неустойку и вовсе без объективных на то причин, указав на ее несоразмерность — таких примеров достаточно. Обжаловать или нет решение суда — каждый уже решает сам для себя.

Расчет неустойки — это сложно?

Формула проста

Неустойка по ДДУ, формула для расчета: С*Р / 150*К, где С – сумма долга, Р – ставка рефинансирования К – количество дней задержки.

Ставку рефинансирования смотрим на сайте ЦБ РФ, при этом ее размер определяется на ДАТУ исполнения обязательства — когда квартира должна быть передана. Допустим, если по ДДУ срок передачи квартиры — 3 квартал 2016 года, то ставку берем на 30 сентября 2016 года.

Претензия обязательна?

Нет, закон не требует от дольщика направлять претензию застройщику об уплате неустойки. Но! Ее следует направить, чтобы в последующем взыскать штраф в суде. Также претензию нужно направить, если она предусмотрена договором. Срок ответа на претензию — законом не регламентирован, обычно он прописан также в ДДУ. В своем время я поэтому вопросу изучала очень много материала и практики — обязан ли дольщик или не обязан направлять уведомление, ждать\не ждать ответ на претензию, делать\не делать расчет неустойки в претензии и, не вдаваясь в дебри судебной практики, скажу так: лучше направить. Чем больше у вас будет заявлений и претензий — тем лучше.

При отправке претензии что самое важное? Ну конечно же ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ее отправки. Я не помню ни одного судебного заседания или апелляционной жалобы (а решения по ДДУ застройщики всегда обжалуют), чтобы представитель ответчика не заявил о не получении претензии от дольщика. Это делается с целью избежать взыскания штрафа.

Что является подтверждением отправки? Квитанция и опись вложения. Опись вложения предусмотрена только для ЦЕННОГО письма. Не нужно отправлять письмо обычным заказным — вы потом никак не докажете, что в конверте была та самая претензия, а не привет  или поздравление с новым годом. Где взять опись? На почте вам дадут или скачать у меня. Уведомление о получении или распечатка с сайта Почта России данных о получении письма будет достаточным, чтобы доказать, что претензия об уплате неустойки по ДДУ была вручена застройщику.

А если срок сдачи квартиры в договоре прописан завуалированно?

Да, за последние 2-3 года сложилась ситуация, когда в договоре долевого участия застройщики указывают «срок сдачи квартиры в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию. Срок сдачи в эксплуатацию — не позднее 4 квартала 2015 года». С какой даты рассчитывать неустойку? С той самой даты — отсчитываем 3 месяца с момента сдачи МКД. Если дом сдан был в июне 2015 года, но квартира вам так и не передана — расчет ведем с сентября 2015 года.

А если дом так и не был сдан? Тогда неустойка по ДДУ будет течь с 01 апреля 2015 года — думаю понятно почему.

Если дом был сдан раньше срока, но застройщик не спешит передавать квартиру дольщику, обосновывая тем, что срок по договору еще не вышел, есть время до конца года (4 квартал 2015 года)? ВС про это как то высказывался, что не важно осталось время по ДДУ или нет — срок исполнения обязательств перед дольщиком определяется датой сдачей МКД в эксплуатацию.

Неустойка по ДДУ ограничена верхним пределом — что делать?

Такие случаи имеют место быть, когда в договоре долевого участия написано, что дольщик не может взыскать неустойку выше условленной суммы или выше какой то планки, словом — договор ограничивает право дольщика на взыскание полной суммы неустойки. На это еще в 2013 году в пункте 21 Обзора ВС по долевым спорам было сказано, что неустойка по 214 ФЗ — законная и снижать ее по соглашению сторон нельзя.

Неустойка по ДДУ и штраф

Получу ли я штраф, если застройщик после подачи иска в суд перечислил на мой счет неустойку? Да, так как это уже не добровольное перечисление, а совершено после принятия искового заявления.

А убытки, я же могу взыскать разницу в площади квартиры и иные?

Да, но лучше всего это делать в ОТДЕЛЬНОМ иске. Дольщики тактически делают неверно, заявляя все сразу в одном иске — и, как правило, это приводит не к тем результат, которых хотелось. Почему? Тут долго объяснять — придется верить или не верить на слово.

Неустойка по ДДУ, если застройщик банкрот. Можно ли взыскать?

Да, но в процедуре банкротства застройщика (в Арбитраже), в суде общей юрисдикции уже нельзя.

Могу ли я в случае расторжения договора просить суд взыскать неустойку, так как мне квартира так и не была передана?

Скажу кратко — нет, на такие случае законодатель предусмотрел проценты — и сумма там будет приличная , не меньше неустойки (пример расчета процентов здесь).

Получается так все легко — я и сам справлюсь?

В этом заблуждаются многие дольщики — скачивая в интернете образцы документов. Споры по неустойке ДДУ на первый взгляд — не сложные, но, там столько нюансов, включая возможный спор о подсудности, о времени предъявления претензии, уплате штрафа и так далее — нужно быть к ним готовым. Про одну из проблем я написала здесь.

А что с подсудностью?

Про это здесь.

 

Неустойка по ДДУ: как правильно рассчитать и взыскать

Услуги участникам долевого строительства

Адвокат в Ростове Демина Наталья

Страница 1 из 11

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

2 Комментарии

  1. Здравствуйте, в моем договоре долевого участия указано, что срок ответа на претензию 40 дней с даты получения. Я претензию отправил, но ее застройщик не получает уже 14 дней. Претензию значит я не вручил и на штраф можно не рассчитывать?

    • Вам нужно направить претензию еще раз, только ценным письмом с обратным уведомлением — оно вернется в случае не вручения и будет указана причина. А еще лучше — телеграмму дать краткую. Если юр лицо не получает корреспонденцию — то все связанные с этим риски несет именно адресат (на этот счет были разъяснения от ВС).