0

Неустойка за просрочку передачи квартиры и доводы застройщика про злоупотребление правом

Рубрика: ДДУ, застройщик, ЖСК

Неустойка по договору долевого участияСитуация — вы подаете иск о взыскании неустойки с застройщика в связи с просрочкой сдачи дома. Казалось бы — иск простой, дело в шляпе. И тут ответчик в суде заявляет, что никакой просрочки нет, неустойка не может быть взыскана, потому что дольщик сам уклонялся от приемки квартиры, указывая разные недостатки в смотровых листах. А квартира была готова к передаче в срок.

Такая ситуация довольно частая, а уже простой спор может стать сложным. И что же делать?

Акт осмотра или смотровой лист?

Во-первых, нужно понимать каким образом и когда дольщик и застройщик описывают недостатки квартиры (и в каком документе, кстати). Я напишу как это должно происходить по закону (ст. 8 214 ФЗ) — застройщик направляет уведомление о готовности квартиры и необходимости явиться для оформления акта приема передачи. Дольщик, получивший уведомление, принимает квартиру по акту в течение 7 рабочих дней (если иной срок не установлен договором), либо отказывается от приемки, указывая недостатки помещения в акте. Если дольщик уклоняется от подписания акта — застройщик подписывает его в одностороннем порядке спустя 2 месяца.

Как происходит чаще всего?

При явке на объект застройщик и дольщик составляют так называемый «смотровой лист», в котором указывают недостатки новостройки. В нем же согласуют дату их исправления. Да, бывает что стороны подписывают полноценный акт о недостатках — но такие случае редки, я подобный документ видела лишь однажды.

Наконец, квартира принята, дольщик идет в суд за неустойкой и штрафом — а застройщик заявляет о злоупотреблении правом, утверждает, что просрочки не было, а застройщик лишь исправлял мелкие несущественные недостатки, не влияющие в целом на помещение и его назначение. Судья кивает головой и смотрит на дольщика, как обманщика, желающего обогатиться.

И что делать? Доказывать, что была просрочка застройщика, а не уклонение от приемки квартиры дольщиком.

В Обзоре ВС по долевым спорам от июля 2017г. суд указал, что при взыскании неустойки юридически значимым является обстоятельство исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника о завершении строительства.

По сути составление смотровых актов не играет никакой роли. В первую очередь суд проверит уведомлялся ли вообще дольщик о готовности квартиры или нет в установленном законом порядке. Если уведомлений не было — то просрочка налицо. А если были?

Если уведомления были — можно действовать по разному, зависит от конкретной ситуации, от вида недостатков квартиры, от наличия\отсутствия одностороннего акта, составленного застройщиком, наличия письменных обращений дольщика к застройщику и так далее.

В предыдущем Обзоре ВС по долевым спорам (2013г) суд высказался про злоупотребление дольщика: в случае установления данного факта период просрочки исчисляется на дату составления одностороннего акта.

Как видно, судебная практика привязывает ответственность застройщика за просрочку передачи квартиры к дате составления акта приема передачи — двустороннему или одностороннему. А на практике как часто бывает? Ничего застройщик не направляет, не уведомляет, односторонние акты не составляет. Следовательно, ни о каком злоупотреблении и уклонении от приемки помещения и речи быть не может.

Застройщики,  относясь халатно к документам, платят за это в дальнейшем довольно большие деньги — почему это происходит мне до сих пор не понятно. В чем проблема уведомить дольщика, если не явился —  составить акт и снять с себя ответственность за просрочку? Но увы, это не происходит.

И да,  совет дольщикам — оформлять недостатки помещения в актах, а не смотровых листах, который подписывает представитель застройщика, а не непонятно кто, обычно это подрядчик на объекте. К недостаткам можно отнести только те элементы помещения, которые стороны предусмотрели в договоре, например, глупо предъявлять требования в отношении линолеума и его качества, если в ДДУ о нем нет и речи. Но статья сейчас о неустойке, а не приемке квартиры, поэтому подробно останавливаться на этом вопросе не буду.

Таким образом, следует понимать, что если застройщик принесет в суд 10 смотровых листов, в которых дольщику не нравится цвет обоев или оттенок сантехники, а потом еще что нибудь — суд вполне может расценить такие придирки как уклонение от приемки квартиры, а неустойка взыскана не будет.

И напоследок прикреплю несколько положительных решений по данному вопросу, а чуть позднее и свою практику — 1, 2, 3, 4. Кстати, вот это определение ВС было вынесено по аналогичному спору и в последующем иск дольщика был оставлен в силе.

Про другие проблемы, которые могут возникнуть при взыскании неустойки по договору долевого участия, я написала здесь и здесь.

Услуги дольщикам, неустойка

Адвокат в Ростове Демина Наталья

Неустойка за просрочку передачи квартиры и доводы застройщика про злоупотребление правом

Страница 1 из 11

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.