За последние пару лет вышло невероятное количество комментариев разных ведомств, разъяснений и изменений для садоводов, более того, был принят новый закон, разделяющий понятия сада и огорода.
Следя за изменениями даже мне, юристу, было сложно понять, что конкретно поменялось, а что — осталось по прежнему, просто назвали по другому. А во многом это именно так — приняли новый закон, но регулирование оставили старое.
Чем то мне эти изменения напоминают введение уведомительного порядка вместо разрешения на строительство — очень громко было заявлено об отмене разрешений, упрощения процедуры, снижения бюрократизма, но по сути все осталось также — я большой разницы не заметила и администрация откажет в регистрации уведомления, если дом начали строить до его подачи.
Попробую в рамках статьи выделить главное. Про Обзор ВС о деятельности в СНТ я ранее писала здесь.
Садоводы и огородники — про закон
С 1 января 2019 года вступил в силу закон «О ведении садоводства…», в котором разделены понятия сада и огорода.
На садовом участке разрешено все — строить, выращивать, хранить лопаты и ведра, транспорт, даже прописываться. На огороде можно только выращивать урожай и иметь хозпостройки.
Имуществом всех садоводов — дачников законодатель определяет проходы, проезды, коммунальные ресурсы и оборудование, их поставляющее (трансформаторные будки, водозаборные колодцы, канализация), оборудование для охраны товарищества (видеокамеры, ворота и т.п.), мусорные баки — в целом все, чем пользуются садоводы и за что платят взносы.
Владельцы участков вправе создавать теперь помимо СНТ еще и ОСТ — огородническое некоммерческое товарищество. Вправе, но не обязаны и могут осуществлять свою деятельность самостоятельно решая проблемы или сообща. Собственник может не вступать в СНТ или ОСТ, но взносы платить обязан наравне с членами товариществ, в том же суммарном размере.
Также лица, не вступившие в товарищество, имеют право голосовать на общих собраниях и обжаловать решения общих собраний. Как видно, даже если ты не хочешь участвовать в жизни товарищества, совсем изолироваться не получится — взносы платить придется наравне со всеми (теперь это уже прописано в законе, ранее размер взносов устанавливался решением садоводов на собрании).
Особой разницы нет — член ты товарищества или нет — обязанности и права практически одинаковы.
Законодатель ограничивает цели, на которые могут расходоваться взносы садоводов, тем самым траты садоводства теперь проще контролировать как самим членам, там и государству, в первую очередь.
Членские взносы должны использоваться на:
- содержание общего имущества;
- расчеты с ресурсоснабжающими организациями, в том числе на вывоз ТКО;
- уход за общей территорией, в том числе охрану;
- проведение аудита;
- оплату труда и оплату налогов;
- проведение собраний садоводов и выполнение их решений.
Целевые взносы расходуются на:
- подготовку документов для оформления земельного участка для товарищества;
- проведения межевания и иных землеустроительных работ;
- покупки или строительства общего имущества для товарищества;
- реализации решений ОС.
Как видно, законодатель ограничивает цели, на которые могут тратиться денежные средства садоводов. Сами взносы могут быть только целевые и членские, никаких больше вступительных и прочих.
Оплачивать взносы необходимо исключительно безналичным путем — но норма противоречит ГК РФ и как это будет на практике реализовано пока не понятно, учитывая, что многие бабушки и дедушки проживают на своих дачах никуда не выезжая годами. Председатель или члены правления, бухгалтер не имеют право принимать деньги и выдавать в замен бумажку (даже не платежный документ), ставить «штампики» в таблице и т.п. За это можно понести ответственность, в том числе уголовную.
Предельный срок полномочий правления и председателя увеличен до 5 лет, он может быть и меньше — как решат садоводы на общем собрании, но не более пяти лет. Через пять лет нужно будет переизбираться.
Если садоводы являются владельцами участков, дорога к которым проходит через территорию СНТ, товарищество не имеет право им запретить проезжать к своим дачным домам или требовать за это плату. Это важные поправки, которые разъяснил законодатель — если с вас будут требовать плату, действия товарищества можно обжаловать в суде.
Про регистрацию построек
В связи с принятием нового закона законодатель обязывает собственников зарегистрировать постройки, находящиеся на садовом участке. Это может быть регистрация садового или жилого дома. Основной плюс жилого дома — в нем можно получить постоянную регистрацию по месту жительства, при чем без особых проблем (предварительно оформив почтовый адрес для своего участка). Ранее прописаться в СНТ влекло зачастую большие трудности.
Если вам прописка не нужна — лучше регистрировать постройку как садовый дом. Более того, если на вашем участке ранее уже был оформлен жилой дом — его назначение можно поменять на садовый. Порядок признания садового дома жилым и наоборот указан здесь.
Оформлять нужно только дома с фундаментом и неразборными стенами, если постройка временная для хозяйственных нужд или иных целей — она не является объектом капитального строительства и не регистрируется в Росреестре.
Конечно, после внесения сведений в ЕГРН о праве собственности на дом придется платить налог на имущество, при условии что дом или постройка превышают 50 кв. м. Как налоговая узнает о постройке? После регистрации ее в Росреестре государственный орган сам об этом сообщит ФНС. Если на садовом участке размещено несколько построек — собственнику положена налоговая льгота по одному объекту (налог не будет начисляться).
Минэкономразвития выпустило большой документ с ответами на злободневные вопросы для садовых и огороднических товариществ — всем интересующимся можно прочитать здесь, а также на сайте РГ опубликованы ответы директора БТИ на вопросы, которые садоводы задавали.
Про колодцы и лицензию
Много в интернете статей и вопросов относительно необходимости получать лицензию на водозаборные колодцы или скважины, расположенные на садовых участках. Перечитав весь закон о недрах я не нашла такой обязанности — колодцы, используемые для личных нужд, лицензированию не подлежат. В законе речь идет о водозаборах дачных товариществ, используемых для центрального водоснабжения, с объемом потребления более 100 м3. — для таких скважин лицензирование станет обязательным с 01.01.2020 года, до этой даты в 2019 году оформить лицензию можно на льготных условиях, без оплаты пошлины.
Как проверить земельный участок перед покупкой?