0

Нежилое помещение в банкротстве застройщика

Нежилое помещение в реестре застройщика27 ноября 2019 года вышел третий Обзор судебной практики, в котором Верховный суд в двух ответах уделил внимание владельцам нежилых помещений в банкротстве застройщика.

Как я ранее писала, для владельцев нежилых помещений при банкротстве застройщика перспектива получить свое помещение была практически ничтожна, а деньги — тем более, так как их требования включались в 4 очередь реестра кредиторов.

А что такое 4 очередь? Это требования кредиторов, оставшиеся после удовлетворения требований налоговой, требований работников, требований дольщиков. До четвертой очереди реестра кредиторов банкротящегося застройщика выплата никогда не доходит.

В Обзоре от 27.11.2019 Верховный суд утвердил ряд новых положений, которые ранее (весной) были приняты по отдельным судебным делам, дошедших до Верховного суда. Благодаря им, а точнее настойчивым дольщикам, практика для нежилых помещений, наконец, поменяется.

Во, первых  в вопросе 17 Верховный суд однозначно указывает, что после возбуждения процесса банкротства застройщика принимать иски в суды общей юрисдикции о признании права собственности на нежилые помещения — нельзя. Если иск подается ДО заседания, на котором застройщик будет признан банкротом — можно.

Признавать право собственности на долю в общем праве на объект незавершенного строительства — сомнительная перспектива, если объект не достроен. При готовности дома более 80 % — можно думать, но взвешивать перспективу достройки объекта все таки нужно. Реальна ли перспектива сдачи дома в эксплуатацию? Есть ли инвестор и на каких условиях он готов достраивать дом?

Верховный суд неоднократно разъяснял, что при банкротстве застройщика владелец нежилого помещения может предъявить только денежные требования к застройщику, в свежем Обзоре суд повторно про это напоминает, однако в вопросе 22 появляется кое-что новое.

Нежилое помещение в банкротстве и залог

Денежные требования владельцев нежилых помещений обеспечены залогом! Что это означает? После продажи нежилого помещения с торгов денежные средства получает сначала залогодатель (владелец нежилого помещения), а потом остальные по очереди в реестре — если деньги останутся.

Если нежилое помещение отсутствует как объект и еще не построено — то владелец нежилого будет созалогодержателем в целом недостроя наряду с остальными дольщиками.

В своих выводах суд ссылается на  статьи 12.1 и 13 214 ФЗ, в которых речь идет о залоге без разделения на жилые и нежилые помещения. Нет нормы закона, которая обеспечивала бы требования дольщиков залогом исключительно по жилым помещениям. Общие нормы о залоге не делают исключений.

Таким образом, требования дольщика по передаче нежилого помещения в банкротстве застройщика обеспечиваются залогом помещения, которое подлежало передаче по договору долевого участия. И никаким другим.

Суд обращает внимание, что право залога на нежилое помещение возникает независимо от того, заявил это требование кредитор или нет. Для прекращения залога дольщик должен прямо об этом заявить в суде, а если ясного отказа не последовало — значит залог существует.

Однако, если дольщик вовсе не заявит свои требования к застройщику в процедуре банкротства, его требования не будут включены в реестр кредиторов — то залог прекратится. Требования обязательно нужно заявлять, процедуру банкротства контролировать.

Если на помещение было признано право собственности до банкротства застройщика — то помещение в опись имущества включаться не будет, как и продаваться с торгов.

Помещение нежилое и банкротство застройщика

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.