10

Недостатки в квартире ЖСК: кому предъявлять претензию?

Недостатки в квартире ЖСК: кому предъявлять претензию? Что делать, если в купленной квартире через ЖСК обнаружены недостатки, кому направлять претензию? Отношения по покупке квартиры в ЖСК не регулируются законом долевого участия (214 ФЗ), об этом я подробно уже писала здесь, а также о том, с какой целью застройщик создает ЖСК. Отвечает ли ЖСК за недостатки в квартире?

Как указано в п. 37 Обзора ВС РФ (утв. Президиумом 04.12.2013) ответственность за недостатки в квартире несет ЖСК, как сторона, исполнившая свои обязательства ненадлежащим образом,  а у кооператива есть право регресса к застройщику. При этом, суд применяет общие нормы ГК и 214 ФЗ (с 2017г), а закон о защите прав потребителей не будет действовать. Почему? Потому что нет договорных отношений между застройщиком и пайщиком. Застройщика нанимает ЖСК. Пайщик вносит деньги (пай) в ЖСК, будучи его членом. Поэтому про штраф, моральный вред и повышенную неустойку можно забыть.

На отношения между пайщиком и ЖСК закон о ЗПП также не распространяется, т.к. отношения по паенакоплению являются корпоративными отношениями и регулируются уставом ЖСК. Если в уставе есть норма об уплате неустойки или процентов — тогда их можно будет взыскать с ЖСК, если нет — нельзя, соответственно.

Я рекомендую направлять претензию и привлекать в суде в качестве ответчиков как ЖСК, так и застройщика.

Есть еще один важный нюанс по возникновению права собственности на квартиру — при покупке квартиры через ЖСК собственность возникает с момента внесения паевого взноса, а не ее регистрации в Росреестре (п. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ). Что это значит? А то, что предъявлять претензии по недостаткам можно сразу после передачи квартиры по акту, не дожидаясь регистрации, которая может затягиваться застройщиком по разным причинам.

В любом случае по таким делам лучше привлекать адвоката, т.к. нужно разбирать цепочку правоотношений пайщик-ЖСК-застройщик и искать надлежащих ответчиков, иначе суд  просто откажет в иске.

Недостатки в квартире ЖСК: кому предъявлять претензию?

Услуги адвоката участникам долевого строительства Адвокат Демина Наталья

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

10 Комментарии
  1. Добрый день!
    Если у меня был договор ,ЖСК, квартира уже в собственности, но обнаружены скрытые дефекты (окалины на стеклах). Акт комиссионного обследования подтвердил, что это гарантийный случай. Но застройщик отказывается исправлять недочеты. Что делать? Кто прав? можем ли мы через суд устранить дефекты.

  2. Я правильно понял, что в случае если ЖСК является и застройщиком, то возможно взыскание и неустойки, и морального вреда, и штрафа в соответствии с Законом о защите прав потребителей с ЖСК, независимо от наличия или отсутствия норм об уплате неустойки в уставе ЖСК?

      • В большей части речь идет о нарушении сроков сдачи дома в эксплуатацию и, соответственно, предоставлении квартир в собственность.

        • нет, суды отказывают во взыскании неустойки за просрочку с ЖСК, даже если ЖСК выступает застройщиком, корпоративные отношения не регулируются 214 ФЗ

          • А неустойка по Закону о защите прав потребителей (28 статья) тоже не подлежит взысканию, в силу специфики отношений?

          • Да, у вас же другие отношения. Не потребитель -застройщик. Практика пока такая, не исключаю, что изменится

  3. и вроде все хорошо сказано-написано, но есть один нюанс:
    согласно части 3 статьи 110 ЖК РФ говорит о том, что ЖСК и есть застройщик, а возможность передачи прав застройщика юридически появилась только с 30.06.2017 года в связи с изменениями в ГрК РФ. Так что тут скорее всего речь может идти о предъявлении (до 30.06.2017) претензий подрядчику, привлекаемому ЖСК и не отдельным пайщиком, а уже кооперативом в целом. С большим уважением к Вам и стойким нежеланием обидеть).