Чтобы снять обременение (запись) об ипотеке в ЕГРН, необходимо совместное заявление от собственника и банка — так написано в законе.
Но банк может не приходить в МФЦ — особенно по «старым» ипотекам или банк может считать, что долг не полностью погашен и бесконечно насчитывать и пересчитывать проценты после погашения основного долга. Попросту шантажировать. Есть ли в таком случае возможность погасить обременение?
Как указал Верховный суд в определении — Росреестр должен был погасить запись об ипотеке без справки банка о закрытии кредита. Решение немного странное и непонятное.
Истец через административный порядок решил оспорить отказ Росреестра снять обременение в ЕГРН.
Как видно заявитель выбрал тактику защиты через административное судопроизводство и оспаривание отказа снять обременение Росреестра, а не через предъявление гражданского иска о признании кредита закрытым и прекращении ипотеки. Неожиданный ход.
Административный истец ссылался на факт того, что срок залога давно истек — как раз про это основание для прекращения залога у меня много статей.
По условиям договора залога, обязательство прекращается либо полной уплатой кредита, либо 28.12.2018 г — то есть в договоре залога был указан конечный срок его действия (кстати, по закону — все правильно, залог не может быть бесконечным).
Но Росреестр без справки банка или его заявления отказывал заявителю снять обременение (ст. 25 закона Об ипотеке требует совместного заявления сторон договора залога) — что правильно, закон есть закон.
Залогодатель не являлся должником по кредиту и после истечения срока договора залога неоднократно направлял в банк письма с уведомлением о том, что залог прекратился и необходимо подать заявление в Росреестр для снятия обременения, но банк на письма не реагировал.
Кстати, у меня было похожее дело, но я предъявляла иск о признании обременения (залога) отсутствующим, так как за год до этого истцу суд отказал признать залог прекращённым — пришлось думать как иначе сформулировать требование.
В итоге, в описываемом случае, ВС указал, что в связи с тем, что банк не ответил на письма залогодателя, следовательно, у него нет претензий и он дает «молчаливое согласие на прекращение договора залога».
Конечно выводы судов всех уровней, в том числе Верховного — мягко сказать «так себе» и никак не помогут другим заявителям в аналогичном деле. Потому что в судебных актах совсем не указывается в чем конкретно был неправ Росреестр — формально он поступил правильно, так как закон требует совместное заявление сторон залоговых отношений.
Ну а молчаливое согласие — такой нормы законодательство не знает. Согласие по закону не бывает молчаливым, а вот бездействие — да.
Нет совместного заявления или хотя бы справки от банка о закрытии кредита? Это спор о праве и необходимо было, по моему мнению, судиться с банком, а не Росреестром.
Но в любом случае — практика полезная, показывающая, что снять ипотеку можно в том числе по истечения срока договора залога и без заявления банка и даже через административный иск.
