Как расторгнуть договор аренды в условиях режима «повышенной готовности»?

Про возможность расторгнуть договор аренды нежилого помещения спрашивают многие арендаторы. И этот вопрос является одним из самых популярных, наряду с кредитными каникулами.

Арендодатели не хотят идти на уступки — их можно понять, арендаторы не понимают за что они должны платить, если не могут вести деятельность в помещении — их также понимаешь. Как же решить вопрос?

Идеальный путь  — решить вопрос миром путем переговоров. Когда обе стороны идут на встречу друг к другу. Но скорее всего, в условиях кризиса, решить мирно вопрос мало у кого получится.

Отсрочка платы за аренду

Нормы по безусловной отсрочке платы за аренду нежилого помещения были приняты правительством в начале апреля и распространяются на арендаторов, чья деятельность включена в список пострадавших областей.

ОКВЭДы по этим отраслям постоянно добавляются, актуальный перечень можно проверять на сайте covid.economy.gov.ru. Отсрочка распространяется и на коммерческие помещения (не государственные) — то есть арендодатель будет обязан предоставить отсрочку по заявлению арендатора, это его императивная обязанность.

Таким образом законодатель напрямую вторгся в гражданские отношения сторон, понуждая арендодателя отсрочить плату по аренде и при этом запрещая последнему расторгнуть договор или подать в суд на арендатора.

Расторгнуть договор аренды по инициативе арендатора — нормы закона

Сразу скажу — что судебной практики расторжения аренды в условиях невозможности работать (ограничения властей)  — нет. Потому что никогда ранее подобной ситуации не было. Но что то мне подсказывает, что суд будет на стороне арендаторов и в целом судебные дела будут разрешаться в их пользу. И вот почему.

Статья 416 ГК предусматривает прекращение договора (обязательства) в связи с невозможностью его выполнить по независящим от сторон (стороны) причинам. То есть в статье законодатель говорит о фактической невозможности исполнить обязательство.

Статья 417 ГК уже предусматривает юридическую причину невозможности исполнить обязательство — акт государственного органа, органов субъектов РФ и местного самоуправления. В этой же статье указано, что если сторона понесла убытки в результате принятия акта государством, она может требовать их возмещения на основании ст. 13, 16 ГК (что, конечно же, нереально в действительности).

Таким образом, и статья 416 и статья 417 являются нормами, на которые можно ссылаться при судебном расторжении договора аренды. Так как деятельность подавляющего большинства арендаторов в настоящий момент ограничена по независящим от них обстоятельствам в результате действия властей — это основание для расторжения договора. Потому что если бы арендатор предвидел или хотя бы мог предвидеть указанные события — договор аренды вовсе бы не заключался.

Кроме того, конструкция статьи 606 ГК РФ, определяющей понятие договора аренды, предполагает, что арендодатель ПРЕДОСТАВЛЯЕТ, а арендатор принимает во временное владение имущество. В связи с ограничениями деятельности торговых центров, многих рынков и т.п. — фактически отсутствует предоставление имущества не по вине арендодателя (следовательно на него суд не возложит штрафные санкции (ст. 401 ГК)).  В связи с чем, арендатор имеет право приостановить встречное исполнение (ст. 328) по договору аренды (вносить плату). Арендатор также не может нести риски по договору аренды, связанные с ухудшением имущества (а они всегда прописываются), т.к. не пользуется помещением.

Расторгнуть договор аренды: порядок

Важно соблюсти процедуру расторжения договора — сразу пойти в суд нельзя. Точнее можно, но не нужно. Статьи 451, 452 ГК предписывают арендатору, желающему расторгнуть договор, сначала обратиться к арендодателю с требованием расторгнуть (изменить) договор и при получении отказа или не получении ответа — только тогда обращаться в суд.

Примерная форма уведомления о расторжении договора аренды из за пандемии (скачать образец) — ее нужно изменить под свою ситуацию.

Требование (уведомление) лучше вручить в руки под роспись арендодателю, либо отправить курьером (почтой). В нем сослаться на акты государственных органов, на приостановление деятельности арендатора, невозможность осуществлять работу, отсутствие прибыли и прочие существенные обстоятельства. Попросить арендодателя снизить плату, дать отсрочку и или сразу расторгнуть договор с такой то даты. Срок ответа на требование должен быть прописан в договоре аренды (претензионный срок), если его нет — 30 дней. По истечении месяца можно идти в суд.

Также в суде можно отстаивать и другую позицию. Договор аренды был прекращен с даты наступления события, приведшее к невозможности исполнить договор (ст. 416 ГК)  — то есть с конца марта 2020 года. Вполне возможно суд примет эти доводы и расторгнет договор с даты введения режима, связанного с С19, а не с даты, указанной в уведомлении арендатора. Про это же указывает Верховный суд в Обзоре 2017 г.

По смыслу ст. 416 ГК РФ невозможность исполнения обязательства наступает в случае, если действие, являющееся содержанием обязательства, объективно не может быть совершено ни одним лицом.

Обеспечительный платеж и штрафы

Что делать, если арендодатель не вернет обеспечительный платеж и начислит штрафы, связанные с расторжением договора?

В статье 381-1 п. 2 ГК РФ указано, что обеспечительный платеж подлежит возврату при прекращении договора. Да и его удержание не подпадает под условия расторжения договора по ст. 416, 417 ГК. Следовательно, арендодателю его придется вернуть. Тоже самое касается и поручительства, залога иного вида обеспечения по договору, а также штрафных санкций — нет вины арендатора, нет и штрафа.

Судебная практика

Как я указала в начале статьи, практики по расторжению договора аренды в связи с действиями властей в нынешних условиях — нет. Однако есть Обзор ВС №2 от 2015г. , в котором суд (раздел 3 вопрос 4) указывает:

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Суд, ссылаясь на ст. 606, 611, 614 ГК, приходит к выводу, что если арендатор не может пользоваться помещением, которое принял в аренду, то и платить он не обязан., так как аренда — это взаимные отношения сторон. Арендодатель — дает, арендатор  — платит. Обнадеживающая для арендаторов практика Верховного суда.