Конституционный суд недавно вынес постановление о праве стороны расторгать договор найма, заключенного на срок до одного года, в одностороннем порядке по основаниям, указанным в договоре.
Интересен судебный акт пространными рассуждениями суда о воле сторон, их праве самим определять условия для расторжения, о необходимости соблюдать «баланс» и интересы обеих сторон, с многочисленными ссылками на судебную практику.
Наниматель обратилась вначале в районный суд, а потом, получив отказ в судах всех уровней решила пойти с жалобой в Конституционный суд. Она оспаривала право наймодателя расторгнуть договор найма без судебного решения и при невнесении арендной платы всего один раз.
Данное условие было прописано в договоре найма. А по закону просрочка должна составлять не менее двух раз, а расторжение договора возможно только через суд (687 ГК).
Наниматель считала, что прописанное в договоре — ничтожно и наймодатель обязан был расторгать договор только через суд и только при двойной просрочке внесения арендной платы.
Так как суды всех уровней с нанимательницей не согласились, она решила добиваться правды в Конституционном суде, который, в свою очередь, не пожалев времени на 18 страниц, написал, почему нанимательница не права, а наймодатель — все сделал правильно.
Конституционный суд считает, что если лишить арендодателя возможности отказываться от сдачи жилого помещения в аренду без суда при разовой просрочке платы, это приведёт к его нежеланию впоследствии вообще сдавать квартиру в аренду или официально оформлять договор, что, в свою очередь приведёт к дефициту квартир на рынке и недополучению налогов бюджетом.
Вот такое закрученное обоснование! Даже про налоги КС не забыл, хотя заключение договора не свидетельствует совсем об уплате налогов.
В итоге суд пришел к выводу, что п. 2 ст. 687 ГК РФ не является императивной (обязательной к исполнению сторонами) нормой и ее условия могут быть изменены сторонами в соглашении.
Иначе бы, по мнению суда, это привело к несправедливо увеличенной защите интересов арендатора, нарушению баланса защищаемых прав. Мол, арендатор будет чересчур защищен, а арендодатель должен каждый раз обращаться в суд за справедливостью.
При этом КС обращает внимание, что условия расторжения, прописываемые в договоре, не должны быть неопределёнными. Обстоятельства должны быть четко определены и понятны, при наступлении которых наймодатель может расторгнуть договор. Они не должны быть оценочными.
Например, просрочка платы хотя бы раз — это понятное обстоятельство, а нагрубил или громко музыку включал — это оценочное понятие.
По сути, если следовать выводам КС, условия для расторжения договора найма можно прописать любые — главное понятно и конкретно.
Конституционный суд в конце обращает внимание, что данное право возможно только для краткосрочных договоров найма (заключенных на срок до одного года). Если же стороны каждый год перезаключают договор, то он не является краткосрочным и необходимо соблюдать требования пункта 2 ст. 687 ГК РФ.
Конечно, хотелось бы от КС более точных критериев для расторжения договоров аренды, заключенных на срок до одного года. А так получилось, что текста очень много, а четких понятных условий нет, учитывая, что все договоры найма, как правило — краткосрочные.
Например — за какое время (минимальное) обязан предупредить о расторжении договора наймодатель или можно вовсе не предупреждать? Должен ли он предоставить время на выезд нанимателя из квартиры или нет и т.п.
