Все знают, что при наличии предварительного договора купли-продажи с задатком — в случае, если договор не заключен по вине продавца — он должен вернуть двойной задаток.
Но всегда ли это так? Можно ли отказаться от возврата двойного задатка? Можно, если изначально действовать грамотно.
Во-первых, закон говорит о виновном не заключении договора продавцом, следовательно, нужно не просто потеряться, пропасть или не брать трубку — нужно не заключить основной договор по уважительной причине. Взять больничный на неделю в нашей стране не проблема.
Далее, как я уже сказала, пропадать нельзя — покупателя следует уведомить через мессенджеры или по электронной почте — мол, так и так, заболел, явиться на сделку не могу. В 90% случаев покупатель больше не захочет иметь дело с таким продавцом и согласовывать дату следующей сделки не станет — начнет требовать возврата двойного задатка.
При этом сумму задатка нужно вернуть сразу же и добровольно — лучше на карту покупателя.
У меня недавно был спор как раз на тему двойного задатка — несостоявшийся покупатель настоятельно хотел задаток вернуть в двойном размере, а это очень приличная сумма — 200 тыс (задаток 200 тыс продавец ранее ему вернул).
Сделка не состоялась по причине болезни продавца — болел он или просто не захотел продавать квартиру это не важно, суду главное предоставить больничный. Документ есть — значит по уважительной причине не явился на сделку.
Однако истец считал, что продавец обязан вернуть задаток был в двойном размере и обратился в суд.
В возражении я ссылалась на пункт 6 ст. 429 ГК — прекращение обязательств по предварительному договору, если основной договор так и не был заключен, а также на пункт 4 ст. 445 — покупатель не обращался в суд с требованием о понуждении заключения основного договора.
Иными словами, в возражении я представила ситуацию так, что покупателю не нужна квартира — ему нужны деньги.
Отказывая в удовлетворении иска о взыскании двойного задатка, суд сослался (как я ранее в возражении) на тот факт, что покупатель не обращался в суд с иском о понуждении к заключению договора, не проявлял инициативу в согласовании новой даты сделки и в принципе сразу же стал требовать деньги.
Дополнительно суд указал:
Иными словами, предварительный договор купли продажи квартиры не является соглашением о задатке, а содержит лишь его общие элементы.
Вот сколько раз убеждаюсь — правильно составленное возражение и досудебные действия могут кардинально изменить мнение судьи и в целом даже судебную практику — потому что она (практика) по залогам обычно отрицательная — суды обычно удовлетворяют иски о взыскании двойного задатка.
